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Cedolare secca

Sommario

Inquadramento | Requisiti di accesso | Esercizio dell’opzione: regole generali | Opzione in sede di registrazione | Opzione in annualità successive alla prima | Contratti non soggetti a registrazione in termine fisso e locazioni brevi | La revoca | Calcolo dell’imposta e base imponibile | Versamento e acconto | La cedolare secca per gli immobili non ad uso abitativo | Cedolare secca in dichiarazione dei redditi | Casi particolari | Riferimenti |

Inquadramento

 

La cedolare secca, disciplinata dall’art. 3 D.Lgs. 23/2011, è un’opzione riservata alle persone fisiche, titolari di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile (usufrutto, uso e abitazione), che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Essa trova applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze e per le locazioni turistiche brevi. Solo per i contratti stipulati nell’anno 2019, è stata prevista la possibilità fruire della cedolare secca in relazione alla locazione di immobili commerciali.

La volontà del locatore di aderire al regime facoltativo deve essere comunicata al conduttore tramite raccomandata e all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI, necessario per la registrazione del contratto.

Il pagamento dell’imposta secca sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

 

Requisiti di accesso

 

Per poter fruire della cedolare secca è necessario che siano rispettati alcuni requisiti sia di natura soggettiva che di natura oggettiva.

Relativamente alla figura del locatore, l’art. 3 D.Lgs. 23/2011 limita l’opzione per l’imposta in misura fissa alle persone fisiche, titolari di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile (usufrutto, uso e abitazione), che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (conseguendo un reddito fondiario). Se l’immobile è in comproprietà tra persone fisiche e società, la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente solo dai titolari persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di imprese, arti o professioni (circolare AE n. 26/E/2011).

In riferimento al conduttore, la norma non specifica molto, ma dato il richiamo ad immobili ad uso abitativo, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che non si può fruire dell’agevolazione qualora il conduttore agisca nell'esercizio di arti o professioni. Pertanto, sono esclusi dall’ambito applicativo anche i contratti successivamente destinati a finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L'opzione, invece, può essere esercitata in caso di locazione di unità immobiliari abitative a favore di cooperative edilizie per la locazione o di enti senza scopo di lucro, a condizione che (art. 9 co. 2 del D.L. 47/2014):

  • le unità immobiliari siano sublocate a studenti universitari;
  • le unità immobiliari siano date a disposizione dei Comuni (le prime due condizioni sono alternative, cfr. interpello 956-40/2018).

Gli immobili interessati dall’opzione sono quelli censiti al catasto nella categoria A (da A/1 ad A/11 escluso A/10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.

 

L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno, (art. 3, co. 2 D.Lgs. 23/2011), per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.

Non ha rilevanza l’eventuale intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore.

  

Si considerano pertinenze gli immobili censiti al catasto nelle categorie C/2, C/6, C/7 (cantine, box e tettoie) che possono essere locate congiuntamente all’immobile abitativo o con contratto separato e successivo, a condizione che:

  • il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;
  • nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello dell’immobile abitativo;
  • sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. Non vi è un limite numerico alle pertinenze, purché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l’immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione.

La cedolare secca non è applicabile nei seguenti:

  • L’immobile è situato all’estero;
  • L’immobile è concesso in sublocazione;
  • L’immobile pur avendo i requisiti di fatto per essere destinato ad uso abitativo, è scritto in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricato accatastato come ufficio o negozio);
  • L’immobile è accatastato come abitativo, ma locato per uso ufficio o promiscuo.

In merito ai contratti di sublocazione bisogna fare una precisazione; infatti, l’art. 4 D.L. 50/2017 recante la disciplina fiscale delle locazioni brevi ha espressamente previsto che l’imposta sostitutiva possa applicarsi anche ai contratti di sublocazione e ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi di durata non superiore a 30 giorni.

Esercizio dell’opzione: regole generali

 

L’opzione è esercitata con modalità diverse ed entro termini diversi a seconda che sia esercitata sin dall’inizioin sede di registrazione del contratto, oppure in un momento successivo, per le annualità successive alla prima o in sede di proroga del contratto.

 

Essa vincola il locatore all’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto, salvo revoca in ciascuna annualità successiva da effettuarsi entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e, pertanto, si dovrà versare ’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare di nuovo l’opzione per la cedolare nelle annualità successive.

 

L’efficacia dell’opzione è subordinata alla preventiva comunicazione da parte del locatore al conduttore della scelta per il regime opzionale e conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per tutta la durata dell’opzione. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata; non è valida la raccomandata consegnata a mano anche con la ricevuta sottoscritta dal conduttore.

 

In caso di più conduttori l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

La comunicazione non è richiesta nei seguenti casi:

  • contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a 30 giorni;
  • contratti in cui è inserita una specifica clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone, infatti come precisato nella ris. n. 115/E/2017: “Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all'aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso (…). Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata”.

 

In pratica la comunicazione deve avvenire prima della registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell’’opzione, non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro.

 

 

Particolarità del periodo 2011

Con la circolare 20/E/2012 e la nota del 14.02.2013 l’Agenzia delle Entrate ha dettato le tempistiche per esercitare l’opzione e per la comunicazione al conduttore in riferimento all’anno 2011.

 

 

Opzione in sede di registrazione

 

In sede di registrazione del contratto di locazione, l’opzione per la cedolare secca viene esercitata barrando l’apposita casella del modello RLI (per l’approfondimento si veda la voce “Locazione”), mentre nel caso delle locazioni brevi l’opzione deve essere manifestata in dichiarazione dei redditi.

In sede di registrazione non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo che normalmente graverebbero, rispettivamente, in misura del 2% del canone pattuito e di 16,00 euro 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.. Tali imposte non sono dovute neppure in sede di eventuale risoluzione anticipata, se alla data della stessa è in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione.

 

L’imposta di registro resta non dovuta per tutto il periodo di durata dell’’opzione e fino all’eventuale revoca. Anche nel caso in cui fosse prestata fideiussione da parte di un terzo, non sono dovute l’imposta di registro né quella di bollo (art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011).

 

Nel caso di omessa registrazione del contratto, si applica l’art. 69 del D.P.R. n. 131/1986 secondo cui il conduttore ed eventualmente il pubblico ufficiale che ha rogato o autenticato l’atto, sono coobbligati al versamento:

  • dell’imposta di registro dovuta in assenza di opzione;
  • della sanzione dal 120% al 240% dell’imposta stessa, dovuta per l'intera durata del contratto, più gli interessi per tardivo pagamento.

 

Si hanno, inoltre, i seguenti effetti ulteriori (art. 3, commi 8 e 9, D. Lgs. n. 23/2011)

  • il contratto è nullo (art. 1, comma 346, Legge n. 311/2004);
  • si considera una locazione di durata di 4 anni a decorrere dalla data della registrazione volontaria o d’ufficio;
  • alla prima scadenza il contratto è rinnovato per un periodo di 4 anni, fatti salvi i casi in cui il locatore può negare la rinnovazione;
  • a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all’adeguamento ISTAT del secondo anno. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Si può ritenere che l’omissione comporti per il locatore la tassazione ordinaria del reddito derivante dalla locazione, non essendo esercitabile l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

 

Se la registrazione con contestuale opzione per la cedolare secca è effettuata tardivamente, oltre il termine di 30 giorni dalla stipula o dall’esecuzione del contratto, non sono comunque dovute l’imposta di registro e quella di bollo; tuttavia, le parti contraenti sono tenute al versamento della sanzione (ravvedibile) pari al 60% con un minimo di € 200.

 

Opzione in annualità successive alla prima

 

L’opzione esercitata in un’annualità successiva alla prima registrazione del contratto o successiva alla proroga dello stesso, deve avvenire entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, utilizzando il modello RLI (dal 1° aprile 2014). Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in un’unica soluzione al momento della registrazione.

Non è dovuta l’imposta di registro per l’annualità interessata dalla cedolare secca e per le successive (per tutto il periodo residuo di durata del contratto), salvo revoca; in tal caso, infatti, torna ad essere dovuta l’imposta di registro per le annualità interessate dalla revoca.

 

Le imposte di registro e di bollo già versate non possono essere oggetto di rimborso, sia che si tratti dell’imposta dovuta per ciascuna annualità precedente l’opzione, sia nel caso in cui il locatore abbia scelto di versare l’imposta in unica soluzione alla registrazione del contratto (art. 3, comma 4, D.Lgs. n. 23/2011). Questo rappresenta, senza dubbio, un elemento da considerare nella valutazione di convenienza ad optare o meno per la cedolare.

 

Se la presentazione del modello RLI (dal 1° aprile 2014) contenente l’opzione è effettuata oltre il termine per il pagamento dell’imposta di registro, il contribuente che sia intenzionato ad effettuare l’opzione e non abbia versato l’imposta dovuta per l’annualità interessata, può avvalersi dell’istituto della "remissione in bonis" presentando il modello 69 con l’opzione entro i termini della prima dichiarazione annuale dei redditi utile e versando la sanzione pari ad euro 250 (dall’11 giugno 2018 con il modello F24 ELIDE, Ris. AE 1° giugno 2018 n. 42/E) a condizione che la violazione non sia stata contestata e non siano iniziati accessi, ispezioni o verifiche dei quali l’ente abbia avuto formale conoscenza.

 

Al contrario, diverso è il caso in cui, a registrazione avvenuta tempestivamente, si intenda manifestare l’opzione originariamente non esplicitata nel modello RLI (dal 1° aprile 2014). Qui è possibile applicare la cedolare secca solo per le annualità successive, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione.

 

Ad esempio, nel caso in cui il contratto di locazione pluriennale stipulato in data 4 settembre dell'anno n per il quale il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca al momento della registrazione ed abbia assolto l’imposta di bollo sul contratto e l’imposta di registro di una unica soluzione, l’opzione per il regime della cedolare secca per l’annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza per il versamento dell’imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 3 ottobre dell'anno n+1. Nessun rimborso può essere effettuato per l’imposta di registro versata in unica soluzione anche per le annualità interessate dalla cedolare secca.

 

È possibile esercitare l’opzione anche in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga, tramite la presentazione del modello RLI.  L’opzione ha efficacia per tutta la durata della proroga, salvo revoca.

 

L’art. 7-quater, comma 24, del D.L. n. 193/2016, stabilisce che, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contrattonon comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:

  • Effettuando i relativi versamenti;
  • Dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi;
  • Non abbia applicato gli aggiornamenti contrattuali all’inquilino.

 

La Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E/2017, ha chiarito che tale disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga del contratto che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del citato D.L. n. 193 del 2016, sempreché si tratti di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive sia stata già espressa l’opzione per la cedolare secca e il contribuente abbia mantenuto, come detto, un comportamento concludente con l’applicazione del regime sostitutivo in esame.

 

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, si applica la sanzione pari ad euro 100, ridotta ad euro 50, se si provvede alla comunicazione con un ritardo non superiore a 30 giorni, anche nei casi di comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016. 

Per effetto dell’articolo 3-bis DL 34/2019, l’eventuale omissione della comunicazione non è più sanzionabile; resta ferma la previsione secondo cui la mancata presentazione del modello RLI non comporta la revoca della cedolare secca, sempreché il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. Ne consegue che l’adempimento è implicitamente soppresso, in quanto una sua omissione non è sanzionata e non comporta la perdita del regime sostitutivo.

Per le comunicazioni da effettuarsi prima dell’entrata in vigore del Decreto crescita, si ricorda che con la risoluzione 115/E/2017, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che tale sanzione è ravvedibile, ricorrendo alle riduzioni di cui all’art. 13 del D.Lgs. n. 472/97. Poiché è la norma stessa a prevedere una diminuzione della sanzione a € 50 in caso di ritardo lieve, per determinare l’importo su cui applicare le riduzioni del ravvedimento è decisivo individuare con esattezza il momento in cui viene regolarizzata la violazione. Quindi, se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, mentre se successiva la sanzione è pari a 100 euro (codice tributo 1511, ris. n. 30/E/2017). Sulla misura così determinata verrà eseguito il ravvedimento.

 

Contratti non soggetti a registrazione in termine fisso e locazioni brevi

 

Per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, non formati con atto pubblico o scrittura privata autenticata, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. In tal caso, l’opzione esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro nell’ipotesi di registrazione del contratto (volontaria o in caso d’uso) successiva alla dichiarazione. In caso, invece, di registrazione del contratto (volontaria o in caso d’uso) antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione con le modalità già illustrate sopra.

 

Il contribuente che intende esercitare l’opzione, in sede di dichiarazione dei redditi oppure in sede di registrazione, deve comunque versare l’acconto della cedolare secca, ove dovuto. Il caso più frequente è quello dei contratti aventi ad oggetto "case per vacanze".

In merito alle locazioni inferiori ai 30 giorni è intervenuto l’art. 4 del D.L. n. 50/2017, il quale ha apportato alcune modifiche alla disciplina fiscale delle “Locazioni brevi”, ossia a quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

 

Condizioni

(Circolare n. 24/E/2017)

Soggetti

Beni

Servizi

Entrambe le parti del contratto devono agire al di fuori dell’esercizio di impresa, sono esclusi anche coloro che esercitano l’attività in modo occasionale

Immobili a destinazione residenziale (categoria catastale A, ad esclusione degli A10) e relative pertinenze, nonché le singole stanze

È possibile fornire anche alcune tipologie di servizi, tra cui:

  •       fornitura di biancheria,
  •       pulizia dei locali,
  •       fornitura di utenze,
  •       wi-fi,
  •       aria condizionata.

Tali servizi sono strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo.

I canoni percepiti devono essere classificati come redditi fondiari (tranne nel caso di sublocazione e di comodato)

Immobili ubicati in Italia

Il servizio di colazione o di fornitura pasti, invece, costituisce un servizio commerciale ed esclude l’applicabilità dell’imposta sostitutiva.

 

 

Per i redditi derivanti da questa tipologia di contratti, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, la stessa norma prevede l’applicazione delle disposizioni relative alla cedolare secca, con aliquota del 21%, così come ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi.

 

È necessario quindi che i contratti vengano stipulati al di fuori dell’attività di impresa e, a tal proposito, il comma 3-bis dell’art. 4 del D.L. 50/2017 prevede che il Mef emani un regolamento nel quale verranno definiti i criteri secondo cui le locazioni brevi ricadono nell’ambito imprenditoriale, tenendo conto sia delle unità immobiliari da locare e che della durata delle locazioni in un anno solare.

 

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate (Risp. Interpello AE 10 settembre 2019 n. 373) ha precisato che in assenza del citato regolamento, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali dettati dall’art. 2082 c.c. e dall’art. 55 TUIR.

 

Inoltre, tale norma prevede che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché coloro che gestiscono portali telematiciassumono le vesti di sostituti d’imposta. Innanzitutto, dovranno trasmettere entro il 30 giugno dell’anno successivo i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite. L’omessa, infedele o incompleta comunicazione è punita con la sanzione di cui all’art. 11, co. 1, del D. Lgs. n. 471/1997 (da euro 250 ad euro 2.000), ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, alla medesima scadenza, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. 

Le violazioni in tema di comunicazione non sono sanzionabili qualora derivino dal comportamento del locatore (circ. n. 24/E/2017).

 

Inoltre, qualora intervengano nella riscossione dei corrispettivi e dei canoni dovranno operare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, tranne nel caso in cui il pagamento avvenga per assegno bancario intestato al proprietario.

La ritenuta è a titolo d’imposta, nel caso in cui il locatore abbia optato per la cedolare secca, mentre è a titolo d’acconto nell’ipotesi di tassazione ordinaria. Da ciò discende anche l’obbligo di trasmettere la certificazione di cui all’art. 4 del D.P.R. 322/1998 e l’esonero dalla comunicazione relativa ai dati del contratto (circ. n. 24/E/2017).

 

Sono escluse dal calcolo della ritenuta le somme dovute a titolo di penali, caparre o depositi cauzionali, mentre devono ricomprendersi le spese per i servizi sostenute direttamente o riaddebitate al conduttore.

 

 

Gli stessi adempimenti sono richiesti agli intermediari immobiliari e ai gestori di portali telematici non residenti, i quali potranno adempiere ai propri obblighi per il tramite di una stabile organizzazione ubicata in Italia o di un rappresentante fiscale. L’art. 13 quater DL 34/2019 introduce la responsabile solidale per gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, relativamente al pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve.

 

Le precedenti disposizioni si applicano ai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, quindi non è necessario operare la ritenuta sui canoni incassati successivamente relativi però a contratti stipulati in data precedente.

Con il provv. prot. n. 132395/2017 sono individuate le modalità attuative degli adempimenti richiesti agli intermediari immobiliari e ai gestori di portali web. La comunicazione dei contratti, che deve essere trasmessa tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo (per l’anno 2017 la comunicazione poteva essere inviata entro il 20.08.2018), deve riportare:

  • il nome, cognome, e codice fiscale del locatore;
  • la durata del contratto;
  • il corrispettivo lordo;
  • l’indirizzo dell’immobile.

 

Per lo stesso immobile e per lo stesso locatore, la comunicazione può avvenire in forma aggregata senza la necessità di inviare un documento per ogni contratto.

Se una delle parti recede dal contratto, gli intermediari non sono tenuti all’invio della comunicazione, ma dovranno invece rettificarla nel caso in cui il recesso sia successivo alla trasmissione della stessa.

 

Relativamente all’obbligo di operare la ritenuta qualora gli intermediari intervengano nella riscossione dei corrispettivi, il provvedimento chiarisce che la stessa deve essere riversata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata

La mancata applicazione della ritenuta è sanzionata dall’art. 14 del D.Lgs. n. 471/97, la quale è però regolarizzabile tramite il ravvedimento operoso. Tuttavia, tenuto conto delle prime difficoltà applicative, la circolare n. 24/E/2017 ha chiarito che non sono sanzionabili le violazioni commesse fino al 11 settembre 2017, ma le sanzioni si applicano alle irregolarità commesse a partire dalle ritenute effettuate dal 12 settembre e da versare entro il 16 ottobre 2017.

 

In evidenza: Codice tributo per effettuare i versamenti (Ris. n. 88/E/2017)

Con la Risoluzione n. 88/E/2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito i codici tributo per effettuare il versamento della ritenuta. In particolare, gli intermediari e i gestori di portali web dovranno indicare nella sezione erario il codice “1919” denominato “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - art. 4, co. 5, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50”. Inoltre, vanno compilate le sezioni relative al mese e all’anno di riferimento, indicando per l’appunto il mese e l’anno a cui la ritenuta si riferisce.

Si deve utilizzare il codice 1628 (nelle modalità indicate nella Ris. n. 13/E/2015) per recuperare in compensazione le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza dello stesso anno. Vi è, poi, il codice 6782 da utilizzare se si intende recuperare in compensazione le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

 

Le informazioni relative ai contratti e ai versamenti delle ritenute devono essere conservate per il periodo previsto per i termini di accertamento di cui all’art. 43 del D.p.r. 600/1973.

 

Si precisa che gli intermediari devono effettuare la comunicazione qualora intervengano effettivamente nella stipula del contratto (e nella fase di perfezionamento dell’accordo) o nell’incasso dei canoni, anche se poi delegano l’incarico ad un soggetto terzo (circ. n. 24/E/2017).

 

Infine, si fa presente che il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento è responsabile del versamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno e degli ulteriori adempimenti richiesti dalle norme e dai regolamenti comunali (co. 5-terart. 4 D.L. 50/2017).

La revoca

 

È prevista la possibilità di uscire dalla cedolare in ognuna delle annualità successive a quella di adesione, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, con il conseguente obbligo di versamento dell’imposta di registro.

È comunque possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive a quella di revoca.

 

La revoca deve essere comunicata tramite il modello RLI.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che, pur non essendo prevista alcuna forma di comunicazione della revoca, è opportuno che il locatore la comunichi al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro, anche perché dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione (Circolare n. 20/E/2012).

Calcolo dell’imposta e base imponibile

 

La cedolare secca si calcola applicando alla base imponibile a seconda delle caratteristiche del contratto:

  • aliquota del 21%: per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla Legge n. 431/1998, anche di durata limitata;
  • aliquota del 10%: per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni situate in comuni con carenze di disponibilità abitative e in comuni ad alta tensione abitativa, nonché per i contratti con canine concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari sulla base di apposite convenzioni nazionali (art. 8, Legge n. 431/1998). La stessa aliquota si applica a quei contratti a canone concordato stipulato nei comuni nei quali nei 5 anni precedenti al 28 aggio 2014 è stato dichiarato lo stato d’emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi, in questo caso occorre far riferimento ai provvedimenti dei commissari delegati, che, oltre ad indicare i criteri e le modalità attuative per far fronte alle emergenze, individuano anche i Comuni colpiti dagli eventi calamitosi (risposta AE n. 470/2019). L’aliquota del 10%, resa permanente dalla Legge di Bilancio 2020, è stata introdotta dall’art. 9 del D.L. n. 47/2014 (convertito in L. n. 80/2014) a sostituzione dell’aliquota del 15% che a sua volta ha sostituito quella del 19% (D.L. n. 102/2013).

 

L'aliquota del 10% è estesa anche agli alloggi locati da cooperative e organizzazioni senza scopo di lucro.

Qualora non fosse presente un accordo locale tra organizzazioni della proprietà edilizia e i conduttori per la determinazione del canone, è comunque possibile applicare la cedolare secca con aliquota del 10%. In questi casi, l’Agenzia delle Entrate (Circolare n.12/E/2016), richiamando il Decreto interministeriale del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 14 luglio 2004, ha precisato che si deve far riferimento all’accordo vigente nel comune demograficamente omogeno di minore distanza territoriale (anche ubicato in una diversa regione).

 

Si precisa che per i contratti a canone concordato stipulati dal 30.03.2017 (entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017, che ha rimodulato la disciplina dei contratti a canone concordato) senza l'assistenza delle organizzazioni, è necessario ottenere una attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo territoriale (Risoluzione Agenzia delle Entrate 31/E/2018), al fine di poter fruire dell’aliquota agevolata.

La Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E/2017, ha chiarito che l’aliquota ridotta in questi casi vada riconosciuta anche per i contratti di locazione ad uso transitorio diversi da quelli sottoscritti per esigenze abitative (contrariamente a quanto poteva far pensare l’art. 8 della Legge 431/1998).

 

Pertanto, per recuperare l’eccedenza di cedolare versata la 21%, viste le modifiche apportate a fine 2016 all’art. 2, commi 8 e 8-bis, del DPR 322/1998, è possibile presentare una dichiarazione a favore del contribuente, a condizione che non siano scaduti i termini dell’accertamento.

 

Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito di imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, è commisurato all’importo della cedolare secca versata. 

 

Base imponibile

 

La base imponibile è costituita dal maggiore tra l’ammontare:

  • dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca, assunti senza operare l’abbattimento forfetario previsto in caso di applicazione ordinaria dell’IRPEF;
  • della rendita catastale, riferita al medesimo periodo, rivalutata del 5% (art. 37 T.U.I.R.). Nel caso di immobili di interesse storico-artistico, il raffronto va effettuato tra i canoni di locazione e il 50% della rendita catastale rivalutata.

 

Per i contratti con decorrenza in corso d’anno, l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo d’imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l’IRPEF e le relative addizionali con le modalità ordinarie.

 

Nel medesimo periodo di imposta possono coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l’immobile non è oggetto di contratti di locazione, perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario.

Versamento e acconto

 

 

La cedolare secca è dovuta a saldo, relativamente all’anno precedente, e in acconto per l’anno in corso, entro i termini di versamento a saldo e in acconto dell’IRPEF. Il versamento va effettuato, anche in compensazione, tramite il modello di pagamento F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

  • 1840 (acconto prima rata);
  • 1841 (acconto seconda rata o acconto in unica soluzione);
  • 1842 saldo.

 

Per i soggetti che presentano il modello 730, il pagamento degli importi dovuti viene effettuato con le modalità previste per l’IRPEF e relative addizionali, tramite il sostituto di imposta.

 

I codici tributo vanno esposti nella Sezione Erario in corrispondenza delle somme indicate nella colonna importi a debito versati, indicando, quale anno di riferimento, l’anno di imposta cui si riferisce il versamento, espresso nella forma “AAAA”. Il codice tributo 1842 è utilizzabile anche in corrispondenza degli importi a credito compensati. In caso di versamento rateale, per i codici tributo 1840 e 1842, nel campo “rateazione/regione/prov/mese rif”, è riportato il numero della rata nel formato NNRR dove NN rappresenta il numero della rata in pagamento e RR indica il numero complessivo delle rate (ad esempio, 0103 se si tratta della prima di tre rate).

 

In caso di versamento in unica soluzione nel suddetto campo va indicato 0101.

Si applicano le medesime regole dell’IRPEF per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, il rimborso, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso.

In evidenzaServizio Civis – richiesta di autotutela

Dal 18 luglio 2018 è disponibile un nuovo servizio per coloro che intendono richiedere via web il riesame da parte degli Uffici di un avviso di liquidazione relativo all’imposta di registro (motivo 3: contratto per il quale si è optato per la cedolare secca).

Si ricorda che l’autotutela non sospende i termini per la proposizione del ricorso.

 

Acconto

 

L’acconto è dovuto in misura pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, ad eccezione del caso in cui l’acconto totale non superi € 51,65.

 

È applicabile anche il metodo revisionale; in tal caso l’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito.

A partire dal 2021 l’acconto è pari al 100% dell’imposta sostitutiva versata nell’anno precedente.

Il versamento va effettuato in unica soluzione entro il 30 novembrese inferiore a euro 257,52, o in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a euro 257,52, di cui:

  • la prima, nella  misura del 40%, entro i termini di versamento del I° acconto per l’IRPEF (30 giugno o 31 luglio con maggiorazione dello 0,40%, rateizzabile secondo le disposizioni previste per il versamento dell’IRPEF).
  • la seconda, nella restante  misura del 60%, entro il 30 novembre, non rateizzabile.

 

Per effetto dell’art. 58 DL 124/2019 e della ris. n. 93/E/2019, i contribuenti che, contestualmente:

  • esercitano, in forma di impresa o di lavoro autonomo, le attività economiche per le quali sono stati approvati gli ISA, prescindendo dal fatto che gli stessi applichino o meno gli ISA;
  • dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun ISA, dal relativo decreto ministeriale di approvazione,

determinano le due rate dell’acconto nella misura del 50% ciascuna.

Per il periodo d’imposta in corso al 31.12.2019, sono fatti salvi i versamenti effettuati come primo acconto (pari al 40%), tuttavia, il secondo acconto in scadenza il 2.12.2019 può essere determinato al 50%, in luogo del 60%. Per i contribuenti, invece, che versano in un’unica soluzione, l’importo dovuto è pari al 90% dell’imposta riferita all’anno precedente.

Per verificare se l’acconto è dovuto e, in caso affermativo, se deve essere versato in due o in unica rata, occorre sommare tutti gli importi della cedolare secca dovuta per ogni contratto di locazione per cui è stata esercitata l’opzione nel periodo di riferimento.

 

Nel caso in cui sia stata revocata l’opzione e, quindi il reddito dell’immobile sia da assoggettare a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque possibile, determinare l’acconto dovuto per il periodo di imposta di uscita dal regime, con metodo revisionale tenendo conto che il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito (dal 2021 l’acconto deve essere pari al 100%).

 

Per il periodo di imposta 2012 l’acconto è stato ridotto al 93% dall’art. 1 del D.P.C.M. 21 novembre 2011.

L’acconto non è dovuto nei seguenti casi:

  • se l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile;
  • se nell’anno precedente all’opzione il locatore ha assoggettato il reddito dell’immobile ad IRPEF.

La cedolare secca per gli immobili non ad uso abitativo

 

Il comma 59 dell’articolo 1 della Legge 145/2018 (legge di Bilancio 2019) ha previsto la possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva al 21% per la locazione di immobili appartenenti alla categoria catastale C/1 e le relative pertinenze se locate congiuntamente, anche con canoni variabili (risposta AE n. 340/2019. Sono sancite, tuttavia, alcune condizioni:

-          Il fabbricato deve essere di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze;

-          Il locatore deve essere una persona fisica;

-          Il contratto deve essere stipulato nel 2019 (l’agevolazione non è stata prorogata per i contratti stipulati successivamente al 31.12.2019);

-          Le pertinenze, come specificato nella circolare n. 8/E/2019, per poter beneficiare della cedolare secca devono essere classificate come C/2, C/6 e C/7 e devono essere locate congiuntamente all’immobile principale.

L’Agenzia delle Entrate, con la ris. n. 50/E/2019, ha chiarito che possono accedere al regime agevolativo come conduttori, non solo le persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività d’impresa, ma anche coloro che svolgono attività commerciale, pure in forma societaria. In merito invece alla figura del locatore, questo deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, così come chiarito dalla Circolare n. 26/E del 2011.

La nuova disciplina delle locazioni degli immobili commerciali non si applica ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 ne risulti già in essere uno precedente tra i medesimi soggetti per lo stesso immobile poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. Il regime agevolativo è escluso anche nell’ipotesi in cui nel corso del 2019 subentri un nuovo soggetto a seguito di cessione di azienda (risposta AE n. 364/2019); invece, l’erede subentra in un contratto la cui scadenza naturale è nel 2019, può optare per la cedolare secca in sede di proroga (risposta AE 297/2019).

L’opzione per l’imposta sostitutiva va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca (il modello RLI è stato, infatti, aggiornato). Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare.

Cedolare secca in dichiarazione dei redditi

 

La cedolare secca sostituisce l’IRPEF progressiva e le addizionali, regionale e comunale, relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari cui si riferisce l’opzione, nei periodi di imposta ricadenti nella durata della stessa; in pratica, l’opzione per la cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

 

Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve comunque essere indicato in dichiarazione dei redditi. Inoltre, esso deve essere computato nel reddito complessivo del locatore in tutti i casi in cui le norme fanno riferimento al possesso di requisiti reddituali per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni e benefici anche di natura tributaria.

 

Il reddito soggetto a cedolare rileva, ad esempio, ai fini dei requisiti reddituali per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’imposta previste ai fini IRPEF (art. 13 T.U.I.R.), le detrazioni per canoni di locazione (art. 16 T.U.I.R.) e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l’ISEE.

 

Coerentemente si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nelle ipotesi in cui al maggior reddito complessivo sia collegato un maggior beneficio come, ad esempio, nel caso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro spettanti nel limite massimo del 2% del reddito complessivo (art. 15, comma 1, T.U.I.R.)

 

Se nella dichiarazione dei redditi del locatore il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo  (art. 1, co. 7, D.Lgs. 471/1997):

-          non è indicato, si applica la sanzione dal 240% al 480% dell’imposta;

-          è indicato in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele), si applica la sanzione dal 180% al 360% della maggiore imposta dovuta.

 

La liquidazione dell’imposta e l’indicazione degli acconti dovuti per l’anno di riferimento vanno indicati nel quadro LC.

 

 

Esempio

 

Un contribuente ha un immobile nel comune di Milano con una rendita catastale rivalutata di euro 1.200,00.

L’immobile è stato locato:

Fino al 28 febbraio dell'anno x a canone concordato mensile di euro 324,00

Dal 1° ottobre dell'anno x con contratto a libero mercato con canone mensile di euro 540,00

Da marzo a settembre non è stato locato.

Il contribuente ha optato per il regime della cedolare secca per il contratto con decorrenza 1° ottobre dell'anno x. I redditi di locazione di gennaio e febbraio sono a tassazione ordinaria.

 

Sarà pertanto necessario compilare tre righi della sezione 1 del quadro RB:

  • RB1 relativamente ai canoni di locazione di gennaio e febbraio a canone concordato
  • RB2 relativamente al periodo in cui l’immobile è stato a disposizione
  • RB3 relativamente al nuovo contratto
  • RB11 in relazione al contratto di locazione assoggettato a imposta sostitutiva.

 

Il rigo RB1 sarà così compilato:

 

Colonna 1

Rendita catastale

1.200,00

Rivalutata

Colonna 2

Utilizzo

8

Immobile locato c.conc.

Colonna 3

Periodo di possesso

59 giorni

1/1-28/2

Colonna 4

Percentuale di possesso

100

 

Colonna 5

Codice canone

1

 

Colonna 6

Canone di locazione

615,60

324,00x2x95%

Colonna 9

Codice comune

F205

Milano

Colonna 13

Impon. tassazione ordin

431

Il canone risulta maggiore della rendita catastale rivalutata e rapportata ai gironi di possesso. Si indica quindi il canone (colonna 6) ridotto del 30%

 

 

Il rigo RB2 sarà così compilato:

 

Colonna 1

Rendita catastale

1.200,00

 
Colonna 2

Utilizzo

2

Immobile tenuto a disposizione

Colonna 3

Periodo di possesso

214

01/03 - 30/09

Colonna 4

Percentuale di possesso

100

 
Colonna 8

Continuazione

Barrare

Per indicare che i dati riguardano l’immobile di cui al punto precedente (non si compila la colonna 9, relativa al codice comune)

Colonna 17

Immobili non locati

985,00

(1.200+5%x214/365x4/3)

 

Il rigo RB3 sarà così compilato:

 

Colonna 1

Rendita catastale

1.200,00

 
Colonna 2

Utilizzo

3

Immobile locato in regime di libero mercato

Colonna 3

Periodo di possesso

92

01/10 - 31/12

Colonna 4

Percentuale di possesso

100

 
Colonna 5

Codice canone

3

Cedolare secca

Colonna 6

Canone di locazione

1.620,00

(540,00x3)

Colonna 8

Continuazione

Barrare

Per indicare che i dati riguardano l’immobile di cui al punto precedente (non si compila la colonna 9, relativa al codice comune)

Colonna 11

Cedolare secca

Barrare

Opzione per la cedolare secca

Colonna 14

Cedolare secca 21%

1.620,00

Imponibile dell'imposta

 

Si procederà poi all’inserimento dei dati nel rigo RB11 ricordando che il contribuente ha stipulato un contratto a libero mercato per il periodo 1° ottobre - 31 dicembre dell'anno x e quindi l’aliquota agevolata applicabile al canone di locazione percepito è pari al 21%. 

Si ricorda che è necessario compilare anche la sezione II del quadro RB, riportando i dati relativi ai contratti di locazione.

  

La Sezione II va compilata, indicando alcuni dati, per usufruire dei benefici della cedolare secca (oltre che di altre agevolazioni relative agli immobili locati):

Appare utile evidenziare che la colonna 8 deve essere compilata relativamente ai contratti di locazione inferirori a 30 giorni, per i quali la registrazione è facoltativa. Se il contratto non è stato registrato, quindi, si barra questa casella per indicare la mancata registrazione. In tale caso non vanno compilate le  precedenti colonne da 3 a 6, né la colonna 7.

 

Nel campo di colonna 7 è possibile indicare alternativamente alla compilazione dei campi di colonne da 3 a 6, il codice identificativo del contratto riportato nella ricevuta di registrazione telematica (o dalla copia del modello di richiesta di registrazione restituito dall’Ufficio).

Infine, occorre compilare anche il quadro LC al fine di:

-          indicare l’imposta effettivamente dovuta a debito a credito, dopo lo scomputo degli acconti versati e delle ritenute subite;

-          determinare gli acconti per l’anno in corso.

 

Per chi fruisce delle disposizioni di cui all’art. 58 DL 124/2019 (Soggetti ISA)

 

Per gli altri soggetti

Casi particolari

 

Fondo patrimoniale

Nel caso in cui venga costituito un fondo patrimoniale di cui all’art. 167 c.c., i redditi vengono imputati ad entrambi i coniugi, per il 50% ciascuno. Qualora, poi, nel fondo vi fossero beni immobili locati, il canone di locazione viene quindi imputato, per la metà, anche al coniuge non proprietario dell’immobile, il quale potrà optare per la cedolare secca (Circ. n. 20/E/2012).  

 

 

Unico contratto con più immobili

Se con il medesimo contratto sono locati due o più immobili, il locatore può optare per la cedolare secca anche in relazione ad uno solo di essi. Ciò vale sia nel caso in cui tutti gli immobili oggetto del contratto siano abitativi, sia nel caso in cui si tratti di un immobile abitativo e di un immobile ad uso diverso per il quale non è possibile effettuare l’opzione.

 

In tal caso, l’imposta di registro deve essere assolta solo sui corrispettivi relativi agli immobili esclusi dal regime della cedolare secca. Se è previsto un canone unitario per entrambi gli immobili, la quota del canone riferibile all’immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca e, di conseguenza, la quota soggetta ad imposta di registro, deve essere determinata in misura proporzionale alla rendita catastale. L’imposta di bollo deve essere versta in misura intera.

 

Esempio

 

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari ad euro 8.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:

A) immobile abitativo di categoria catastale A3, rendita euro 600.

B) Immobile ad uso non abitativo di categoria catastale C6 che non è pertinenza dell’immobile abitativo, rendita catastale euro 70.

Il locatore può optare per il regime della cedolare secca solo per l’immobile A. l’imposta di registro deve essere, quindi, corrisposta solo sul canone relativo all’immobile B, determinato sulla base della rendita catastale attribuita allo stesso immobile.

Canone riferibile all’immobile B = 8.000 x 70 / (600 + 70) = 835,82

L’imposta di registro è pari a euro 16,72 (835,82 x 2%). In tale ipotesi, poiché l’imposta di registro è inferiore alla misura minima prevista per la registrazione del contratto di locazione, l’imposta da corrispondere è pari alla misura fissa di euro 67.

 

 

Abitazione posseduta pro-quota

Se l’abitazione è posseduta pro-quota da più proprietari, ciascun proprietario-locatore può optare per la cedolare secca disgiuntamente e indipendentemente dagli altri; l’opzione esplica i propri effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.

 

locatori che non hanno esercitato l’opzione devono, comunque, rinunciare all’aggiornamento dei canoni; sono, inoltre, tenuti solidalmente al versamento dell’imposta di registro limitatamente alla frazione di canone loro imputabile, in base alle quote complessive di possesso dell’immobile loro spettanti.

In analoga misura è coobbligato al pagamento dell’imposta di registro il conduttore.

 

L’imposta di bollo sul contratto di locazione deve, invece, essere assolta in misura piena.
In caso di revoca dell’opzione da parte di uno o più comproprietari, per le annualità successive, questi tornano ad essere solidalmente obbligati al versamento dell’imposta di registro con gli latri comproprietari e non il conduttore.

 

Esempio

 

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro 13.000. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (sia dell’immobile che della pertinenza):

  • Tizio il 50%;
  • Caio il 25%;
  • Sempronio il 25%.

Sempronio opta per il regime della cedolare secca. L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Tizio e a Caio corrispondente alle loro quote di possesso (13.000 x 50%) = euro 6.500. Su tale importo deve essere applicata l’aliquota del 2% al fine di determinare l’imposta di registro, pari ad euro 130, dovuta solidalmente solo da Tizio e Caio oltre che dal conduttore.

 

Locazione di una o più porzioni di abitazione

L’opzione può essere esercitata anche se oggetto di locazione sono una o più porzioni dell’immobile abitativo. In tal caso, però, l’esercizio dell’opzione per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni di essa. 

 

 

Fabbricato abitativo di proprietà condominiale

Per la locazione da parte di un condominio di un fabbricato ad uso abitativo di proprietà dello stesso (ad esempio l’abitazione del custode), non è possibile esercitare l’opzione, data la particolare fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione delle parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. 

 

 

Locazione in favore di enti non commerciali

Nel caso in cui il contratto di locazione sia concluso con enti non commerciali, pubblici o privati, in qualità di conduttori, è possibile effettuare l’opzione, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle finalità proprie dell’ente. 

 

 

Comproprietario non risultante dal contratto di locazione

 Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile. Questi può decidere di optare per l’applicazione della cedolare secca o di applicare l’IRPEF con le modalità ordinarie. Nel caso in cui decida di optare per la cedolare e l’altro comproprietario abbia già esercitato l’opzione, il comproprietario non risultante in atti deve produrre all’ufficio competente il modello RLI, selezionando l’opzione per la cedolare secca, allegando documentazione attestante il titolo di comproprietario, fermo restando l’obbligo di comunicare preventivamente al conduttore la scelta del regime e la rinuncia all’aggiornamento dei canoni. 

 

 

Trasferimento di immobile locato

L’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento per successione o per atto tra vivi di un immobile locato, cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’IRPEF, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. I nuovi titolari possono optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro il termine ordinario di 30 giorni decorrente dalla data del subentro, fermo restando la possibilità di optare in sede di dichiarazione dei redditi per i contratti di durata non superiore a 30 giorni. 

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