Quesiti Operativi

IMU sull'immobile oggetto di usucapione

Un contribuente ha acquisito un immobile per usucapione con sentenza del tribunale competente nel 2015. Nel 2017 sono stati notificati avvisi di accertamento IMU su annualità pregresse (anni 2011 per omissione e 2012 e seguenti) per omesso versamento IMU sull'immobile oggetto di usucapione, pertanto retroattivamente alla sentenza del tribunale. Ritengo che il diritto reale, presupposto della soggettività passiva IMU, si sia consolidato nel 2015. Si chiede un riscontro interpretativo.

 

 

L’usucapione di beni immobili è definita dall’art. 1158 c.c.: la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni (oppure per dieci anni - cosiddetta usucapione abbreviata - se il possesso è stato acquisito in buona fede e in forza di un atto di vendita o di donazione, trascritto nei registri immobiliari, che poi si è rivelato nullo).

Presupposto dell'usucapione è il possesso, definito dall'art. 1140 c.c. come "il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa".

 

Il termine decorre dall’inizio del possesso, ovvero dal primo atto di esercizio del possesso, in generale, oppure dalla data in cui è avvenuto l’acquisto della proprietà in buona fede con atto poi rivelatosi nullo.

 

L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione. La sentenza che dichiara l'avvenuta usucapione è di mero accertamento ed ha natura dichiarativa e non costitutiva.

Presupposto dell’IMU è il possesso di immobili (art. 13 c. 2 D.L. n. 201/2011). Il possesso legittimo è quello che si fonda su un titolo giuridico validamente costituito, quale ad esempio il diritto di proprietà o altri diritti reali. È soggetto passivo dell’IMU il proprietario dell’immobile o il titolare di altri diritti reali (art. 9 c.1 D.Lgs. n. 23/2011).

 

Pertanto, tenendo presente la definizione normativa del presupposto dell’imposta e del soggetto passivo, considerato che, nel caso di immobile acquistato per usucapione:

  • il presupposto dell'usucapione è il possesso;
  • la sentenza che dichiara l'avvenuta usucapione ha natura dichiarativa e non costitutiva;

 

si può concludere che il diritto reale sia sorto anteriormente alla sentenza di accertamento dell’acquisto per usucapione e che pertanto il contribuente sia soggetto passivo fin dall’inizio del possesso dell’immobile.

 

In base agli elementi forniti nel quesito, sarebbe legittimo l’accertamento per le annualità precedenti, nel rispetto dei termini per l’ufficio per procedere all’accertamento dell’imposta.

Bisogna osservare che il codice civile non contiene una disciplina circa la retroattività degli effetti dell’usucapione. Per trovare una soluzione, si deve avere a mente l’eventuale coesistenza dell’usucapione del bene con pretese e diritti altrui (si veda sul punto lo Studio del Notariato 859-2008/C): a monte della soluzione da dare al problema della retroattività, l’interprete deve sciogliere il nodo costituito dalla maggiore o minor ampiezza che si intende riconoscere alla posizione giuridica di colui che ha acquistato a titolo di usucapione, rispetto ad eventuali concorrenti diritti dei terzi sul medesimo bene.

 

E così, nel caso pratico in esame, si deve esaminare se, durante il periodo di possesso dell’immobile poi acquistato per usucapione, siano coesistiti diritti di soggetti terzi tali da individuare in questi ultimi il soggetto passivo dell’imposta. Se assenti, si conforta l’interpretazione fornita.

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