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Prima casa

Sommario

Inquadramento | L'acquisto della “prima casa” | Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze | Ulteriori beneficiari delle agevolazioni | Acquisto effettuato da un soggetto privato | Acquisto effettuato da un'impresa costruttrice | Benefici fiscali prima casa - Riepilogo | Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa” | Riferimenti |

Inquadramento

 

Il concetto  di “prima casa” se nel linguaggio corrente, ma soprattutto nel suo significato intrinseco, identifica l'abitazione principale del soggetto, e precisamente l'unità immobiliare con destinazione abitativa nella quale si abita e si dimora con la propria famiglia,  in campo fiscale assume invece una connotazione e una valenza ben precisa, in quanto ad essa la legge ricollega tutta una serie di benefici ed agevolazioni.

 

Diviene quindi essenziale individuare che cosa la normativa intenda per “prima casa” e quali sono i requisiti che devono ricorrere per l'assegnazione di tale connotazione.

 

Tali criteri sono ben definiti e, precisamente, la casa deve essere presente:

  • nel comune di residenza dell’acquirente (o l'acquirente dovrà stabilirla nei 18 mesi successivi alla compravendita);
  • nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività principale;
  • l'acquirente non deve godere di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi ad altro immobile presente nel medesimo Comune della casa oggetto di compravendita;
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale in tutta la nazione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”;
  • non deve trattarsi di abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in ville), a/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

 

 

In evidenza: Precluso il beneficio per la nuova casa al proprietario di un immobile in comunione

Secondo la Cassazione, il contribuente che è già proprietario di un piccolo immobile in comunione non può accedere alle agevolazioni fiscali prima casa, qualora acquisti un appartamento nello stesso Comune (ordinanza del 13 giugno 2017, n. 14740).

«Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 4% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso […] devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza […] b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni». 

 

Le condizioni sopra riportate che legittimano l’attributo di “prima casa” debbono essere riportate nell’atto di  compravendita, ad eccezione dell’ultimo requisito. Può succedere che tali indicazioni vengano omesse per dimenticanza: in tale caso la normativa prevede la predisposizione di un atto integrativo apposito.

 

In evidenza: Immobile locato nel medesimo Comune

La Cassazione con ordinanza n. 19989/2018 ha chiarito che l’agevolazione “prima casa” spetta anche nel caso in cui nel medesimo Comune in cui è acquistato l’immobile per il quale è richiesto il beneficio, il contribuente possegga un altro immobile locato in quanto ritenuto inidoneo “a fungere da prima casa” in quanto “il proprietario, pur conservando il possesso mediato del bene, è privato della detenzione e conseguentemente, per quanto qui rileva, della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione”.

 

Ad alcune categorie di dipendenti, come i membri dell’Esercito, della Polizia e dei Carabinieri, è concesso l’attributo di “prima casa” anche in assenza di residenza nel Comune ove è presente l’immobile oggetto di compravendita.

In evidenza: concetto di casa di lusso

L'immobile non deve avere i requisiti di “lusso” fissati dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969. Ad esempio la singola unità abitativa non deve superare i 240 metri quadrati, con l'esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Quindi la casa potrebbe trovarsi anche in uno stato di degrado, ma basta che abbia una superficie di poco più grande e si perde il diritto all'agevolazione. Senza contare i casi in cui viene calcolata come cantina o ripostiglio quella che in realtà è una taverna. Quindi è opportuno che il potenziale acquirente, in caso di dubbio verifichi con l'aiuto di un tecnico, la non ricorrenza di tale attributo.
 
Anche la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 22009 del 27 ottobre 2010 ha chiarito che non possono, in alcun modo, rientrare nell'ambito applicativo del regime agevolato le compravendite di immobili che, per effetto dei criteri previsti dal Decreto Ministeriale del 1969, risultino qualificati come immobili di lusso. In pratica nel caso di una abitazione di lusso, il contribuente non ha diritto alle agevolazioni fiscali previste per la prima casa anche se la costruzione risale a prima del 1969.
Inoltre, ai fini dell’abitazione di lusso i dati catastali non contano, sulla base di quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione del 28 giugno 2017, n. 16143: “costituiscono abitazioni di lusso, tra le altre tipologie, le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine”). Ne deriva che il carattere non di lusso del fabbricato, per l’applicazione (o la conservazione in caso vendita e successivo riacquisto) dell’aliquota agevolata, deve essere riscontrato sulla sola base dei criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969, restando priva di autonoma e decisiva rilevanza la classificazione catastale da cui, come nella specie, la superficie complessiva superava il massimo previsto per la fruibilità dell’agevolazione.
 
Il concetto di casa di “lusso”, vale a dire gli immobili con i requisiti di cui al Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 è stato in un certo senso, superato per le compravendite a far data dal 2014 sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini IVA, infatti il legislatore rendendosi conto della non “univoca” identificazione delle abitazioni di lusso ha cercato di semplificare il concetto sostituendo il “non di lusso” con la non appartenenza alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ex art. 10 D.Lgs. n. 23/2011 e art. 33 D.Lgs. 175/2014).
In ogni caso l’acquisto di un immobile situato in una zona destinata a ville dal piano regolatore comunale, ma che non appartiene alle sopramenzionate categorie catastali,  potrà beneficiare dell’agevolazione (Cassazione sentenza 20 Luglio 2018 n. 19360).

 

È il Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986) a dettare le suddette condizioni, per le quali è possibile godere delle agevolazioni. Ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, originariamente, erano previsti requisiti diversi, tuttavia, con l’entrata in vigore del D.Lgs. 21 novembre 2014, n. 175 (Decreto Semplificazioni 2015), è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4%,quando sussistono gli stessi requisiti previsti ai fini della normativa in materia di imposta di registro, che vede l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% per i trasferimenti di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

 

A tal fine, il decreto citato e la circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2014, n. 31/E, prevedono che, per usufruire dell’applicazione dell’IVA al 4% negli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione, deve trattarsi di abitazioni, anche in corso di costruzione, classificate o classificabili in categorie catastali diverse da A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). 

 

Pertanto, a decorrere dalla data di entrata il vigore del citato decreto (13 dicembre 2014), nell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile, con possibilità di rettificare l’applicazione delle imposte verste sugli acconti, in caso di errata qualificazione dell’immobile in sede di stipula del preliminare. 

 

Di conseguenza, sono da considerarsi superate le definizioni di “abitazione di lusso” e di fabbricati “Tupini”, ai fini dell’applicazione dell’IVA, in quanto, in ogni caso di cessioni di abitazioni diverse dalla “prima casa”, viene applicata l’aliquota del 10%

 

A differenza di quanto accadeva in precedenza, ora l’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa”, è vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.  

 

 

In evidenza: Il trasferimento dell’immobile di interesse storico non è agevolato

La Corte di Cassazione con la sentenza dell’11 maggio 2017, n. 11620 ha specificato che il fatto di acquistare un immobile di interesse storico/artistico non è di per sé sufficiente per garantire le agevolazioni fiscali prima casa in merito alle imposte ipotecarie e catastali. È stato respinto il ricorso di un contribuente che aveva impugnato la revoca da parte delle Entrate dell’agevolazione fiscale connessa ad un immobile di proprietà: per il contribuente, infatti, indipendentemente dalle caratteristiche di lusso, egli poteva comunque usufruire delle agevolazioni fiscali poiché l’abitazione era classificata fra i beni di interesse storico, artistico ed archeologico, ai sensi della L. n. 1089/1939. Con atto di autotutela, l’Agenzia delle Entrate rinunciava all’imposta di registro riconoscendo l’interesse storico ed artistico dell’immobile ma confermava l’atto impositivo nella parte riguardante le imposte ipotecarie e catastali e le sanzioni. In conformità ad un principio consolidato, la Suprema Corte nella sentenza sostiene che «i trasferimenti di immobili di interesse storico sono tuttora soggetti alle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale e non fissa, non essendo intervenuto alcun provvedimento legislativo inteso a modificare la relativa disciplina. Né la diversa collocazione della previsione agevolativa dell’imposta di registro a favore degli immobili vincolati […] può ritenersi introduttiva di una nuova agevolazione ipotecaria e catastale a vantaggio dei menzionati immobili di interesse storico ed artistico».

L'acquisto della “prima casa”

 

All'acquisto della “prima casa”, nel momento in cui ricorrono i requisiti per definirla tale, la legge fa corrispondere una serie di agevolazioni:

  • l'imposta di registro, o in alternativa l'IVA, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

 

Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei propri familiari.

Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.

 

Si schematizzano di seguito i  requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”:

 

Agevolazioni “prima casa”

 

Si schematizzano di seguito i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”:

  • non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto;
  • oppure deve essere ubicata deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività;
  • se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere situato nel Comune dove ha sede  o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
  • l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero);
  • non necessariamente la casa deve essere adibita ad abitazione propria  e/o dei propri familiari, infatti, si può acquistare con le agevolazioni “prima casa” anche un immobile affittato o da affittare dopo l'acquisto (Circolari n. 38/E del 12 agosto 2005n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

 

Dichiarazioni per chi acquista l'immobile

 

L'acquirente nell'atto di compravendita deve dichiarare:

  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa;
  • di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda. Se il Comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, infatti, il termine di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio (ordinanza n. 3507 dell'11 febbraio 2011);
  • di impegnarsi a cedere, entro 12 mesi dal nuovo acquisto, l’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione (tale cessione è necessaria anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, es. donazione e/o successione).

 

In evidenza: Decorrenza del trasferimento della residenza

La Corte di Cassazione con sentenza n. 10072/2019 ha chiarito che al fine di beneficiare dell’agevolazione prima casa il requisito della residenza deve essere dimostrata dalla dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

 

Si ribadisce che tali condizioni devono essere attestate mediante apposita dichiarazione nell'atto di compravendita. Se per errore  sono state omesse, si può rimediare mediante un atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.

Se la cessione è soggetta ad IVA, le suddette dichiarazioni possono essere rilasciate anche in sede di contratto preliminare, oltre che nell’atto di acquisto e si considerano comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo.

 

 

 

In evidenza: agevolazione "prima casa" nell'usucapione

Con la Risoluzione n. 90/E del 17 ottobre 2014, l’Amministrazione Finanziaria ha fornito chiarimenti in merito alla possibilità di fruire delle agevolazioni “prima casa” nell’acquisto di un immobile per usucapione qualora non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento relativi all’acquisto dell’immobile le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni.

In precedenti interventi di prassi ed in particolare nella R.M. 25/E/2012, era stato chiarito che l’applicabilità dei benefici in argomento era subordinata alla presenza di determinate condizioni, da attestare nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione di intervenuta usucapione.

Da qui il dubbio se sia possibile beneficiare delle agevolazioni “prima casa” anche nel caso in cui le dichiarazioni non siano state rese contestualmente  nel corso del procedimento, ma successivamente.

Infatti, alcuni interventi di prassi concernenti la richiesta di agevolazione prima casa richieste per i trasferimenti immobiliari disposti con atti giudiziari, avevano chiarito che le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti per godere dei benefici possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento (R.M. 370/E/2008).

Al contrario, nella Circolare Ministeriale 267/E/1997 con specifico riferimento alle agevolazioni prima casa relative a un immobile acquisito per usucapione, era stato chiarito che la richiesta di agevolazione doveva essere contenuta, a pena di decadenza, nello stesso atto, ovvero, nel caso in cui tale dichiarazione era stata omessa, veniva consentito al contribuente di conseguire il trattamento agevolato sulla prima casa, mediante integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle norme della sua registrazione.

Tale principio è stato affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, con sentenza 4 ottobre 2006, n. 21379, la Corte di Cassazione ha, infatti, precisato che il termine finale entro il quale il destinatario dell’agevolazione può far valere il suo diritto a chiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” è costituito dalla registrazione dell’atto davanti all’Amministrazione fiscale.

In questo contesto, l’intervento della n. 90/E del 2014, in linea con i principi affermati dall’Agenzia delle Entrate e con le interpretazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità, che con la quale viene confermato che nel caso in cui le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni prima casa non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento, i contribuenti potranno comunque fruire dei benefici mediante integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione.

 

 

 

In evidenza: Agevolazione per acquisto di immobile da accorpare

L’Agenzia delle Entrate con al Risoluzione del 19 Dicembre 2017 n. 154 ha avuto modo di chiarire che nel caso di acquisto di un immobile da accorpare all’abitazione principale, per il cui acquisto si è già usufruito dell’agevolazione prima casa, potrà nuovamente usufruire nuovamente del regime di favore sempreché l’immobile che si otterrà dall’accorpamento non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze

 

 

L'acquirente decade dalle agevolazioni “prima casa” quando:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto (non è sufficiente la dimora senza il trasferimento della residenza, a chiarirlo è stata la Cassazione con sentenza del 17 Gennaio 2018 n. 971);
  • non cede entro 12 mesi dal nuovo acquisto l’immobile precedentemente acquistato beneficiando dell’agevolazione “prima casa”;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

 

In evidenza: decadenza per “cause di forza maggiore” 
Il concetto di forza maggiore non è presente nella normativa afferente l'agevolazione “prima casa” (nota II-bis, tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/86), ma è stato introdotto dai giudici come evento, caratterizzato da imprevedibilità, inevitabilità e non imputabilità, atto a non consentire al contribuente il trasferimento nell'immobile adibito a “prima casa” (ad esempio lesioni dell'immobile dovute ad eventi sismici).
 
La ricorrenza di un’ipotesi di “forza maggiore” si è verificata con grande frequenza, nel caso dell’acquisto di un appartamento in un Comune nel quale l’acquirente non abbia trasferito (o non abbia potuto trasferire) la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito. La giurisprudenza, in merito, si è espressa sia in senso negativo che in senso positivo.
Da ultimo, la Cassazione con sentenza n. 678 del 12 gennaio 2017, non ha riconosciuto la Cassa Integrazione, come “causa di forza maggiore” esimente dalla decadenza dal beneficio fiscale (nella fattispecie si trattava di un lavoratore in cassa integrazione che per sopraggiunte difficoltà economiche non poteva più pagare le rate del mutuo, e pertanto aveva venduto l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”, prima del decorso di un quinqiennio.     
 

 

La Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall'agevolazione fiscale "prima casa", nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.

 

La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 26 gennaio 2017, adeguandosi alla giurisprudenza, chiarisce che permane l’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale.

 

Si deve quindi ritenere che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisca presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio. 

 

Sostanzialmentenon assume rilevanza il momento di acquisizione del terreno sul quale dovrà sorgere l’immobile da adibire ad abitazione principale, ritenendo sufficiente, affinché il contribuente conservi i benefici fiscali previsti per l’acquisto della cd. “prima casa”, che entro un anno dall'alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. 

 

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.

 

Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più gli interessi e la soprattassa ridotta ad 1/3.
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.

 

Il punto n. 4 della Nota II bis all’art. 1 della Tariffa parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986 consente al contribuente che vende l’immobile soggetto alle agevolazioni “prima casa” entro 5 anni dall’acquisto, di non perdere tali benefici se entro un anno dalla vendita acquista un altro immobile che adibirà ad abitazione principale. 

 

Con la Risoluzione n. 49/E/2015, l’Agenzia delle Entrate specifica che il beneficio non decade anche quando il trasferimento avviene a titolo gratuito, superando così la precedente prassi che prevedeva la non decadenza solo per gli acquisti avvenuti a titolo oneroso. La Risoluzione si uniforma a quanto sancito dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 16077/2013 e n. 5689/2014, con le quali afferma che per acquisto si intende sia quello avvenuto a titolo oneroso che gratuito purché avvenuto tempestivamente per l’acquisto della nuova “prima casa”. Infine la Corte di Cassazione (sentenza n. 7338/2015) aggiunge che per continuare a godere delle agevolazioni il nuovo immobile deve costituire l’effettiva dimora del contribuente.

 

La Legge di Stabilità 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro al 2% anche nei casi in cui l’acquirente abbia già acquistato un immobile usufruendo dei benefici “prima casa”, purché tale prima casa venga alienata entro un anno dalla stipula del secondo atto. L’imposta al 2% si applica anche nei casi in cui l’acquirente, nell’atto di acquisto, non dichiara di non essere titolare di diritti di proprietà, di usufrutto, d’abitazione e di nuda proprietà su un altro immobile acquistato con le agevolazioni previste per la prima casa. Con la Circolare n. 12/E/2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le suddette considerazioni valgono anche nel caso in cui l’acquisto sia imponibile IVA, pertanto il contribuente potrà godere dell’aliquota agevolata, nonostante sia già in possesso di un immobile acquistato con i benefici prima casa.

 

Inoltre, lo stesso documento di prassi prevede che l’acquisto di un immobile con i benefici prima casa, con l’impegno a rivendere quello pre-posseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. È richiesto, però, che dall’atto di donazione o di successione deve risultare l’impegno a rivendere entro l’anno l’immobile già posseduto.

A tal proposito sono intervenuti dei chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 86 del 4 luglio 2017, con cui l’Ufficio evidenzia che chi riceve in donazione un immobile e poi ne acquista un altro a titolo oneroso può fruire in entrambi i casi dei benefici prima casa, tuttavia quando i due trasferimenti hanno ordine inverso, ossia nel caso speculare, in cui a seguito di un acquisto agevolato posto in essere a titolo oneroso, il contribuente acquisti altro immobile a titolo gratuito, tale possibilità resta preclusa, pertanto non sarà riconosciuto il diritto all’agevolazione anche per il secondo acquisto.

Secondo il parere rilasciato dall’Amministrazione finanziaria, nel secondo caso, a differenza del primo, non sussisterebbero le condizioni previste dalla legge per la fruizione dei benefici in quanto il contribuente risulta già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni. L’unica soluzione per godere del bonus in relazione alla successiva donazione, è vendere l’immobile acquistato a titolo oneroso entro un anno dalla donazione (art. 1, comma 55, L. n. 208/2015).  

L’Agenzia precisa che la norma contenuta nella Legge di Stabilità 2016 opera anche ai fini dell'applicazione delle agevolazioni “prima casa” in sede di successione o donazione: “il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’, potrà richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l'immobile preposseduto”.

 

Le novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 si applicano agli acquisti posti in essere dal 1° gennaio 2016, pertanto per gli acquisti effettuati in precedenza non è possibile richiedere il rimborso per le maggiori imposte versate né sarà riconosciuto alcun credito di imposta.

 

Qualora il contribuente non venda il primo immobile entro un anno, si ha la decadenza delle agevolazioni applicate all’acquisto della seconda abitazione. In questi casi il contribuente che realizzi di non poter procedere all’alienazione può presentare un’istanza all’Ufficio competente, con la quale revoca l’impegno assunto e richiede la liquidazione delle imposte dovute, maggiorate degli interessi. Se è già decorso un anno, oltre alle maggiori imposte e interessi, il contribuente dovrà versare anche la sanzione del 30%. È comunque possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, e come precisato dalla Circolare n. 27/E/2016, “i diversi termini a cui l’art. 13  del D.lgs. n. 472 del 1997 ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto (ossia dal giorno in cui matura l’anno dalla stipula dell’atto)”.

 

In evidenza: Trasferimenti mortis causa

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 126/E/2017  rispondendo ad un’istanza di interpello ha chiarito che “nel caso in cui, per effetto della successione, la contribuente diviene piena proprietaria dei tre immobili siti nel Comune di YYY, in precedenza posseduti in comproprietà con il coniuge, può fruire dell’agevolazione ‘prima casa’ prevista dall’art. 69 della L. n. 342/2000 in relazione all’acquisto delle quote di uno dei tre immobili. Non risulta, infatti, preclusiva alla fruizione dell’agevolazione la circostanza che prima del decesso, la contribuente possedesse detti immobili in comproprietà con il coniuge, in quanto con la morte del de cuius, il regime di comunione viene meno.”.

In altri termini, l’Ufficio, richiamando la sentenza della Corte di Cassazione del 3 Luglio 2015 n. 13760 prevede la possibilità per un contribuente comproprietario con il coniuge di uno, o più, immobili di poter dichiarare di “non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” così come previsto dalle disposizioni di cui alla nota II-bis dell'art. 1 parte prima della Tariffa di cui al D.P.R. n. 131/1986, in quanto con il decesso del coniuge viene meno il regime di comunione.

Sembra il caso di specificare che:

  • se, come nel caso prospettato nell’interpello, oggetto di successione sono più immobili l’agevolazione riguarderà solo uno di questi;
  • devo essere rispettate anche le altre condizioni previste per l’applicazione dell’agevolazione.

 

 

Un altro motivo che comporta la decadenza delle agevolazioni è il mancato trasferimento della residenza del contribuente nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato. Anche in questo caso però la recente giurisprudenza ha invertito il suo pensiero, in particolare la Commissione Tributaria lombarda con la sentenza n. 337/15 ha sancito che per il contribuente è sufficiente dimostrare di lavorare nel Comune in cui si trova l’immobile, senza che vi abbia effettivamente trasferito la residenza entro i 18 mesi dall’acquisto. In altre parole se il contribuente dimostra di lavorare nel predetto Comune non perde le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa”.

 

Sul punto l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la pubblicazione della Risoluzione n. 53/E del 27 aprile 2017 in cui ha spiegato che se l’acquirente di un immobile non rispetta il requisito dichiarativo di svolgere l’attività lavorativa nel Comune di ubicazione dell’immobile, l’agevolazione prima casa può essere mantenuta purché il contribuente si impegni a trasferire la residenza nello stesso Comune.

Il soggetto istante avrebbe dovuto lavorare in un nuovo Comune, nel quale aveva comprato l’immobile e per cui aveva richiesto l’agevolazione, affermando di svolgere la sua attività prevalente nel Comune in cui si trovava tale abitazione. Tuttavia, le sue aspettative lavorative sono state successivamente disattese. L’Agenzia ha risposto all’interpello asserendo che l’acquirente può ugualmente mantenere l’agevolazione prima casa, a patto di impegnarsi a trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nello stesso Comune dell’immobile. Ciò naturalmente a condizione che i 18 mesi non siano ancora trascorsi. È, quindi, sufficiente tornare dal notaio, registrando la dichiarazione di impegno nello stesso ufficio nel quale è avvenuta la registrazione dell’atto di acquisto. Tutto ciò a condizione che l’Agenzia delle Entrate non abbia già disconosciuto il beneficio prima casa con un avviso di liquidazione per mancanza del presupposto dello svolgimento dell’attività lavorativa nel Comune in cui è sito l’immobile acquistato.

 

La risposta all’interpello del contribuente da parte dell’Amministrazione Finanziaria pare andare nella stessa direzione della sentenza n. 3457/2016 della Cassazione, con la quale era stata «stabilita l’obbligatorietà della dichiarazione nell’atto di acquisto della volontà di trasferirsi nel luogo di lavoro al fine di poter usufruire della agevolazione in argomento». Pertanto, secondo i giudici di legittimità e altresì, sulla base del parere dato dal Ministero dell’Economia e Finanze in sede di question time n. 5-11109 presso la Commissione VI Finanze della Camera dei Deputati, sarebbe sufficiente che il rogito contenga l’espressione dell’intenzione di trasferire la residenza entro 18 mesi. Tuttavia se poi il contribuente non voglia o non possa più trasferire la sua residenza, sarà comunque possibile, entro il diciottesimo dal rogito, beneficiare dell’agevolazione se, mediante un atto integrativo del rogito, si attesti che, alla data del rogito, il soggetto in effetti svolgeva la propria attività lavorativa nel Comune dove è ubicata la casa di acquisto agevolato.

 

 

In evidenza: agevolazione Sede di lavoro e residenza 

I Giudici della Cassazione, con l’ordinanza del 31 maggio 2017, n. 13850, precisano che la sede di lavoro conta, ai fini dell’agevolazione prima casa, ma è da dichiarare in sede di atto di acquisto.

È necessaria la sussistenza «di precisi collegamenti territoriali tra l’acquirente ed il Comune in cui è ubicato il bene, prevedendo […] due distinti criteri, il primo fondato sulla residenza ed il secondo riferito alla sede di lavoro. Ne consegue che l’impegno di trasferire la residenza, da assumere in seno all’atto, e la sanzione di decadenza per il relativo inadempimento, riguardano solo l’acquirente che invochi l’omologo criterio territoriale, e non anche il caso in cui si faccia valere il criterio della sede di lavoro, tanto in consonanza con lo scopo perseguito dall’agevolazione, che consiste nell’incentivare l’investimento del risparmio nella proprietà di una unità immobiliare specificamente nel Comune di residenza o di lavoro dell’interessato».

Se il contribuente avesse indicato nell’atto di acquisto il criterio della sede di lavoro, la spettanza del beneficio sarebbe stata da valutare in base all’accertamento sulla effettiva sede di lavoro. Ma il contribuente non aveva tempestivamente dichiarato di voler utilizzare l’abitazione in luogo di lavoro diverso dal Comune di residenza, ed è quindi decaduto dall’agevolazione.

 

 

Con la Risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione prima casa può essere riconosciuta al contribuente che ha subìto la distruzione dell’immobile agevolato. Infatti nel caso di un evento sismico si configura una fattispecie non prevedibile e non evitabile, che ha comportato, nel caso oggetto dell’interpello, l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative. L’oggettiva impossibilità risulta attestata, inoltre, dall’ordinanza dell’autorità competente (nel caso, il Comune) che ha dichiarato l’inagibilità dell’immobile che, dunque, non potrà più essere utilizzato per la sua funzione abitativa fino a nuova disposizione. Ne consegue che, fino a quando permarrà la dichiarazione di inagibilità dell’immobile, il contribuente potrà usufruire del beneficio “prima casa” per l’acquisto di un nuovo immobile, anche se ha già fruito dell’agevolazione per l’acquisto della casa dichiarata inagibile.

 

Tabella riepilogativa

Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze

Motivi  per cui si perdono le agevolazioni fiscali

  • False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto;
  • Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti;
  • Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni, salvo che entro un anno se ne acquisti un altro;
  • mancata cessione dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione prima casa entro 12 mesi dal nuovo rogito.

Conseguenze 
della perdita di tali agevolazioni

  • Pagamento delle imposte in misura  ordinaria;                                                                     
  • Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute; 
  • Pagamento degli interessi di mora.

 

L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge.

 

tre anni decorrono quindi:

  • dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate circa il possesso dei requisiti necessari;
  • dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo Comune, se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
  • dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei 12 mesi successivi.

 

In ogni caso per poter procedere all'accertamento, l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.

 

In evidenza: accesso al credito per l'acquisto della prima casa

In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 (pubblicato nella G.U. n. 27 del 3 febbraio 2011), è in vigore dal 18 febbraio 2011 il Regolamento del Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari mono-genitoriali. Tale disciplina è stata aggiornata dal D.M. 24 giugno 2013, n. 103. Pertanto, attualmente le caratteristiche e i requisiti per accedere a tale Fondo sono le seguenti:

Richiedenti:

  • giovani coppie coniugate e i nuclei familiari anche mono genitoriali con figli minori, i cui componenti non risultano occupati con rapporto di lavoro a tempo indeterminato;
  • genitori singoli con figli minori;
  • età inferiore a 35 anni dei componenti della coppia o dei genitori singoli;
  • reddito ISEE non superiore a 40.000 euro;
  • non più del 50% del reddito complessivo imponibile IRPEF del nucleo deve derivare da contratti di lavoro dipendente a tempo indeterminato;
  • i componenti del nucleo non devono essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo.

 

La casa da acquistare:

  • la casa da comprare deve essere adibita ad abitazione principale;
  • non deve rientrare nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi);
  • la superficie utile abitativa non deve superare i 95 mq;
  • se l’immobile da comprare è situato in aree qualificate ad alta tensione abitativa si ha la precedenza tra le richieste pervenute nello stesso giorno.

 

Il finanziamento:

  • solo mutui ipotecari concessi per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • d’importo non superiore a 200.000 euro;
  • le banche che concedono il prestito non possono chiedere altre garanzie oltre l’ipoteca sulla casa e la garanzia fornita dallo Stato con il Fondo.

 

Il tasso di interesse:

Finora si faceva riferimento ai seguenti tassi:

  • Tasso variabile max:

Euribor + 150 punti, per mutui oltre 20 anni
Euribor + 120 punti, per mutui di durata inferiore

  • Tasso fisso max:

IRS + 150 punti, per mutui oltre 20 anni
IRS + 120 punti, per mutui di durata inferiore

Con l’entrata in vigore delle modifiche apportate dal D.M. 24 giugno 2013, n. 103, a partire dal 21 settembre 2013, si terrà conto di un livello di interessi non superiore al tasso effettivo globale medio sui mutui pubblicato trimestralmente dal ministero dell’Economia.

 

La garanzia:

  • La garanzia del Fondo è pari al 50% della quota capitale, degli oneri previsti in convenzione  e degli interessi non superiori al tasso legale
  • In ogni caso la garanzia non può eccedere i 75.000 euro
  • La Garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata, irrevocabile ed è efficace a decorre, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo

 

Gli istituti finanziatori:

 

La domanda:

 

La garanzia del Fondo è concessa nella misura massima del 50% della quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti connessi all’acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, con priorità per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché dei giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’art. 1 L. 92/2012.

Con uno o più decreti di natura non regolamentare sono stabilite le norme di attuazione del Fondo, nonché i criteri, le condizioni e le modalità per l’operatività della garanzia dello Stato e per l’incremento della dotazione del Fondo. Il Fondo di garanzia di cui all’art. 13, c. 3-bis D.L. 112/2008 continua a operare fino all’emanazione dei decreti attuativi che rendano operativo il Fondo di garanzia per la prima casa.

Ulteriori beneficiari delle agevolazioni

 

La Circolare n. 19 del 2001 ha individuato altri soggetti che possono beneficiare delle agevolazioni previste per l'acquisto della “prima casa” e precisamente:

  • chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un'impresa prima del 22 maggio 1993 con l'IVA al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
    In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un'impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
    Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
  • chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con IVA ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all'imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
  • chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o IVA dal singolo comproprietario per la propria quota.
  • chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
  • chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
  • chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.

Acquisto effettuato da un soggetto privato

 

Se il venditore dell'immobile è un soggetto privato non assoggettato all'IVA, si applica l'imposta di registro del 2% (fino al 31 dicembre 2013 era del 3%) invece che del 9% (fino al 31 dicembre 2013 era del 7%), con un minimo di 1.000 euro, sul valore dichiarato, mentre l'imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna invece che di euro 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 la misura fissa era di euro 168,00 e le proporzionali, rispettivamente, del 2% e dell’1%), come chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 21 febbraio 2014, n. 2/E.

 

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:

  • il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
  • il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.

 

Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale.

In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare spiacevoli sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E ciò vale anche nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o nell'ipotesi di impresa o società a rischio di fallimento.

 

 

In evidenza: detrazione IVA dall’acquisto di immobili

L’art. 1, comma 56, Legge 208/2015 (Legge di stabilità 2016) ha previsto per coloro che acquistano un’unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica A o B, entro il 31 dicembre 2017 (in origine la scadenza era il 31.12.2016, poi prorogata dalle modifiche apportate dall’art. 9 D.L. 244/2018 al comma menzionato), dalle imprese di costruzione delle medesime (anche imprese di ripristino o di ristrutturazione come chiarito dalla circ. n. 20/E/2016), la possibilità detrarre dall’IRPEF il 50% dell’IVA dovuta a seguito dell’acquisto.

La detrazione è ripartita in 10 quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei 9 periodi d’imposta successivi.

La Circolare n. 7/E/2018 ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla detrazione in commento. In particolare:

1. La detrazione IRPEF è pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA relativo agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017 (prima 2016), di conseguenza si seguirà il principio di cassa (circ. n. 20/E/2016). Ai fini della detrazione è necessario che il pagamento dell'IVA avvenga nei periodo di imposta 2016-2017.

2. L’IVA versata come acconto nel 2015, ma relativa ad acquisti effettuati nel 2016-2017 non è detraibilein quanto l’agevolazione non era vigente; viceversa, è possibile beneficiarne relativamente all’IVA corrisposta su acconti 2016 sempreché il preliminare di acquisto sia stato registrato ed il rogito sia stato stipulato entro il 2017;

3. L’acquisto nel periodo di imposta 2016-2017 di un appartamento locato dall’impresa costruttrice prima della vendita, consente di accedere comunque alla detrazione;

4. La cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata ad IVA anche dopo 5 anni dalla fine dei lavori, sempreché l’impresa abbia espressamente manifestato tale opzione. Qualora tale ultima condizione fosse presente, sarà possibile usufruire della detrazione in esame, indipendentemente dalla data di fine lavori.

 

Acquisto effettuato da un'impresa costruttrice

 

Chi acquista la casa da una impresa costruttrice o ristrutturatrice, entro 4 anni dalla ultimazione dei lavori dovrà pagare l'IVA ridotta al 4% anziché al 10%; l'imposta catastale, ipotecaria e di registro nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

 

In tal caso la legge impone che nel rogito venga iscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi degli assegni o dei bonifici o altre modalità), nonché i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare, se le parti vi hanno fatto ricorso.

Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, o costruttrice o ristrutturatrice e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute: l'imposta di registro con aliquota del 2%; l'imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

 

Benefici fiscali prima casa - Riepilogo

 

 

Tabella riepilogativa

Benefici fiscali prima casa

 

IMPOSTA

PRIMA CASA

ALTRE AD USO ABITATIVO                   

Acquisto da privato

Registro

2%

9%

Ipotecaria

€ 50

€ 50

Catastale

€ 50

€ 50

Acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori

IVA

4%

10%

Registro

€ 200

€ 200

Ipotecaria

€ 200

€ 200

Catastale

€ 200

€ 200

Acquisto da impresa non costruttrice  che vende dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori

Registro

2%

9%

Ipotecaria

€ 50

€ 50

Catastale

€ 50

€ 50

Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa”

 

In evidenza: credito di imposta per il riacquisto della “prima casa”

Chi vende l'immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la "prima casa", la normativa vigente prevede un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita, acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Si recuperano l'imposta di registro e l'IVA sborsate, non le imposte ipotecaria e catastale. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto.

Il bonus compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta.
Per fruire del credito d'imposta, il contribuente deve manifestare la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dell'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se per errore detta dichiarazione è stata omessa, è possibile integrare l'atto originario di acquisto con la precedente analoga dichiarazione.

Se il nuovo acquisto è soggetto ad imposta di registro, la compensazione può avvenire immediatamente nel rogito. Invece, nel caso di IVA, il recupero del credito di imposta avverrà con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito.

 

Quando non spetta

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

  • se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa";
  • se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa";
  • se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

 

Se per il nuovo acquisto si prevede un'imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o IVA da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta.

 

Riferimenti

 

Normativi

Giurisprudenza

Prassi

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