Bussola

Mutuo

Sommario

Inquadramento | Gli elementi distintivi del mutuo | La portabilità del mutuo | Deducibilità e detraibilità degli interessi passivi | Riferimenti |

Inquadramento

Il contratto di mutuo è un contratto tipico, disciplinato nel nostro ordinamento giuridico dell’art. 1813 e seguenti del codice civile. È un contratto reale che si perfeziona, oltre che col consenso, anche con la consegna materiale della cosa: il bene oggetto del contratto.

L’art. 1813 e seguenti del codice civile disciplina il contratto di mutuo, il quale viene definito come: “il contratto col quale una parte consegna all’altra parte una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Gli elementi distintivi del mutuo

Esso è caratterizzato dall’esistenza di due parti

  • il mutuante, cioè la parte che consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili (prevalentemente si tratta di una banca);
  • il mutuatario, cioè colui che si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

 

Normalmente, l’oggetto del contratto è il denaro, ma può essere anche un’altra cosa fungibile, intendendo per tale quei beni che sono identici per qualità ad altri beni dello stesso genere, i quali possono essere sostituiti nella soddisfazione del bisogno cui sono collegati.

Dal momento in cui le cose oggetto del contratto vengono date a mutuo, diventano di proprietà del mutuatario che deve, normalmente corrispondere gli interessi al mutuante, salvo diversa volontà delle parti, in quanto corrispettivo per aver ricevuto le cose a mutuo.

In questo caso il mutuo è oneroso, e, qualora la misura dell’interesse non sia stabilita nel contratto, si applicano gli interessi legali. È considerata nulla la clausola che fissa interessi usurari e, in questo caso, gli interessi sono dovuti nella misura legale.

È possibile che il mutuo sia gratuito solo se vi è una espressa volontà delle parti.

Nel caso di mutuo oneroso, se il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento degli interessi, il mutuante può chiedere la risoluzione del contratto.

Il mutuatario è tenuto, oltre al pagamento degli interessi, anche alla restituzione al mutuante della cosa ricevuta in prestito, entro il termine convenuto tra le parti (o fissato dal giudice con riguardo alle circostanze). Il termine per la restituzione si presume stipulato a favore di entrambe le parti e, se il mutuo è a titolo gratuito, a favore del mutuatario.

È altresì possibile stabilire che la restituzione delle cose mutuatesia rateale. In questa ipotesi, qualora il mutuatario non adempia all’obbligo del pagamento anche di una sola rata, il mutuante può chiedere l’immediata restituzione dell’intero.

Se l’oggetto del contratto sono beni diversi dal denaro, e la restituzione sia divenuta impossibile o notevolmente difficile per causa non imputabile al debitore, questi è tenuto a pagarne il valore, avuto riguardo al tempo e al luogo in cui la restituzione si doveva eseguire.

Il mutuante è responsabile del danno causato al mutuatario per i vizi delle cose date a prestito. Nel caso di mutuo gratuito, il mutuante è responsabile solamente nel caso in cui conoscendo i vizi non ne abbia avvertito il mutuatario.

Solitamente, i mutui che hanno una scadenza a lungo termine sono i crediti fondiari ed edilizi concessi dagli Istituti di credito fondiario o dalle sezioni di credito autonome delle Banche autorizzate a compiere operazioni con scadenza superiore al breve termine, e generalmente hanno una durata da 10 a 20 anni.

Al contrario, i crediti industriali che hanno lo scopo di finanziare l’acquisto di beni strumentali e di immobilizzazioni tecniche, hanno una scadenza a medio termine.

Affinché il mutuante possa tutelarsi in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, nel contratto di mutuo viene prevista una garanzia reale (solitamente costituita da ipoteca), attraverso la quale il creditore può esercitare il diritto di soddisfarsi su un determinato bene del debitore o di un terzo con preferenza su tutti gli altri suoi creditori. Ciò significa che l’ente che eroga il mutuo, nonché beneficiario dell’ipoteca, in caso di inadempimento del mutuatario, potrà agire, con preferenza sugli altri eventuali creditori, sul bene ipotecato e, una volta messo il bene all’asta secondo le procedure di legge, soddisfarsi con il ricavato della vendita prima di tutti gli altri.

Molto spesso, in alternativa o in integrazione alla garanzia reale, viene prevista una garanzia personale (fideiussione), attraverso la quale un soggetto interessato al fatto che qualcuno conceda credito ad una terza persona, promette al concedente di sostituirsi al terzo nell’adempimento di una sua determinata obbligazione, garantendo con il proprio patrimonio personale. Infatti, nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente (per mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate), la banca  è legittimata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito residuo (con relativi interessi), entro il termine stabilito nell’atto di mutuo. In questi casi, poi la banca ha, generalmente, titolo ad agire per la riscossione del debito, procedendo al pignoramento ed alla vendita all'asta del bene eventualmente ipotecato, il cui ricavato servirà per rimborsare la lista di creditori chirografari e non, e in via residuale la parte del debito (con interessi) del debitore, in proporzione alla nuda proprietà e all'usufrutto dell'immobile.

Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad integrare il ricavato dell'asta per ricostituire il capitale prestato.

Inoltre, la concessione del mutuo presuppone una fase, chiamata “affidamento”, nella quale, oltre alla redazione di una perizia tecnica volta a stimare il valore dei beni ipotecabili, l’istituto di credito formula un giudizio di merito relativo alla economicità del progetto di investimento a cui è destinato il finanziamento e alla capacità dell’impresa di far fronte agli impegni assunti restituendo il capitale preso a prestito e pagando gli interessi maturati.

Successivamente, viene predisposto il cosiddetto “piano di ammortamento finanziario” del prestito, con il quale si stabilisce il numero delle rate da rimborsare alle varie scadenze (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, ecc); esse comprendono la parte del capitale da restituire e la parte degli interessi passivi a titolo di remunerazione.

 

 

In evidenza: i piani di rimborso

Ammortamento alla francese
La rata è composta da una quota di capitale e una di interessi: la prima tende a crescere nel tempo mentre la seconda a calare: l’ammontare delle rate resta costante se si è scelto un mutuo a tasso fisso mentre diminuisce o aumenta in funzione dell’andamento dell’indice di riferimento, se si è scelto un mutuo a tasso variabile. In Italia rappresenta la modalità più diffusa.

Ammortamento a rate crescenti e decrescenti
La quota periodica da pagare cresce progressivamente fino al picco dell’ultimo pagamento. Questa modalità è ottimale per coloro che stanno muovendo i primi passi nella carriera lavorativa e prevedono di veder crescere il proprio reddito nel corso del tempo. Al contrario se si dispone di una somma consistente da impiegare all’inizio ma non è sicuro di mantenere costante il livello di disponibilità è consigliabile optare per un ammortamento a rate decrescenti.

Ammortamento libero
Il mutuatario deve rimborsare il capitale entro una scadenza prefissata, ma è libero di decidere l’ammontare e la periodicità di rimborso del capitale. L’impegno consiste nel rimborsare ad ogni scadenza solo la quota degli interessi del debito residuo e di volta in volta, in base alle disponibilità del momento, decidere la quota capitale da rimborsare. Questa tipologia è indicata per chi ha una capacità finanziaria variabile nel tempo (come ad esempio i liberi professionisti\imprenditori).

Ammortamento a rata fissa e durata variabili
Anche in presenza di un tasso variabile le rate sono costanti nel tempo ma varia la durata del mutuo. Il mutuatario riscontrerà un aumento del numero di rate in caso di incremento del tasso e una diminuzione nel caso contrario.

 

 

Il calcolo della rata viene effettuato attraverso alcuni parametri:

  • l’importo chiesto a prestito;
  • la durata del mutuo;
  • la scadenza delle rate;
  • il TAN applicato (Tasso Annuo Nominale).

Il tasso d’interesse applicato ad un mutuo (TAN, Tasso Annuo Nominale) è composto da:

  • Euribor + Spread in caso di tasso variabile indicizzato all’Euribor,
  • BCE + Spread in caso di tasso Variabile indicizzato al BCE
  • Eurirs + Spread in caso di tasso fisso.

 

In evidenza: gli indici di riferimento

L’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) è l’indice di riferimento che indica il costo del denaro. Il suo valore è calcolato giornalmente come media ponderata dei tassi ai quali avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee.

Il BCE è l’indice di riferimento del costo del denaro stabilito dalla Banca centrale europea. È un’alternativa all’Euribor e, con il decreto legge anticrisi numero 185 del 29 novembre 2008 è diventato obbligatorio, per le banche, fornire mutui a tasso variabile legati anche all’andamento dei tassi stabiliti dalla BCE. L’andamento dei tassi BCE è tendenzialmente più stabile di quello determinato dall’indice Euribor: nella scelta di un mutuo bisogna però sempre valutare la differenza di spread applicato dall’istituto di credito a seconda della tipologia di indicizzazione scelta.

L’Eurirs (Interest Rate Swamp) è un tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso. Quotidianamente la Federazione bancaria europea calcola il suo valore attraverso una rilevazione continua dei principali istituti di credito dell’area.

Lo Spread rappresenta il “ricarico” che ogni banca applica all’indice di riferimento per coprire le spese di gestione della struttura creditizia e della pratica, coprire i rischi finanziari e realizzare un guadagno.

 

Nel caso in cui si opti per un mutuo a tasso fisso, la rata del mutuo non varia durante tutta la durata del prestito. Al contrario, con un tasso variabile la rata è legata all’andamento dell’indice di riferimento (Euribor), il cui mutamento comporta una variazione dell’importo della rata.

Qualora, invece si scelga un tasso misto, il tasso fisso e quello variabile vengono applicati, nel corso della durata del mutuo, alternativamente secondo tempistiche predeterminate nel contratto di mutuo.

Il mutuo può prevedere un tasso di interesse iniziale maggiormente favorevole (chiamato tasso d’ingresso). Solitamente è applicato nei primi mesi ed è stabilito in una percentuale inferiore rispetto al tasso a regime.

Nel caso in cui il tasso di interesse applicato nel corso dell’ammortamento supera la soglia stabilita trimestralmente dal Ministero del Tesoro, il tasso viene detto tasso usuraio. La legge n. 108/1996 ha stabilito alcuni criteri per la determinazione dei tassi oltre i quali viene definita usura.

Il costo effettivo del mutuo è rappresentato dal cosiddetto TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) (precedentemente definito ISC), e costituisce un indicatore del costo totale del mutuo espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso. In esso rientrano come componenti: gli interessi che l’impresa deve pagare per il capitale preso a prestito, le spese per l’istruttoria e quelle per le perizie poste in atto dall’istituto di credito, le imposte di registro relative all’iscrizione dell’ipoteca, le spese di assicurazione obbligatoria (sull’immobile in ipoteca) e le altre spese previste necessarie all’operazione del finanziamento.

 

 

ESEMPIO

L’impresa IBIS S.n.c. ha ottenuto dalla Banca un mutuo per Euro 90.000,00 per l’acquisto di un macchinario, con durata di dieci anni. Il tipo di ammortamento è alla francese con un tasso di interesse fisso.

L’Importo totale della rata è pari ad euro 895,00.

La prima rata è composta da una quota capitale pari ad euro 650,00 e da una quota interessi pari ad euro 245,00.

La portabilità del mutuo

Questo tipo di operazione consiste nella possibilità di poter modificare le condizioni contrattuali di un mutuo attraverso il trasferimento dello stesso da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità, al fine di offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

In questi casi si assiste alla stipula di un nuovo contratto di mutuo per un importo pari a quello del debito residuo in essere nella banca originaria, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, con la possibilità per quest’ultima di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

Questo passaggio prescinde dalla richiesta di consenso della banca di provenienza e l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario viene mantenuta alle stesse condizioni.

La portabilità non pregiudica il venir meno di eventuali benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio la possibilità di portare in detrazione in dichiarazione dei redditi gli interessi passivi per i mutui stipulati per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione della abitazione principale.

La portabilità necessita che venga annotata la surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo, a cura  di un notaio - (o da altro pubblico ufficiale abilitato), per la quale il mutuatario non deve sostenere costi notarili ove esistenti aggiuntivi.

Affinché possa essere agevolata tale procedura, è stata prevista la completa gratuità dell’operazione. Sono quindi gratuiti:
- la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
- l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

 

In evidenzaNovità in merito all’inadempimento del debitore

Il 2016 è stato interessato da alcune novità in tema di mutuo. In primis, il D.Lgs. n. 72/2016 ha previsto che nel contratto di mutuo è possibile inserire una clausola che consente alla banca di procedere alla vendita della casa sottoposta ad ipoteca, quando il debitore risulta inadempiente per almeno 18 rate.

Il D.L. n. 59/2016 ha introdotto un’ulteriore novità, in particolare il mutuo stipulato tra un imprenditore e una banca può essere garantito dal trasferimento, in caso di inadempimento, di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore a favore del creditore o di una società a questo collegata/controllata. In questo caso, si ha inadempimento quando l’omesso pagamento:

  • in caso di rimborso a rate mensili: si protrae per oltre 9 mesi dalla scadenza di almeno tre rate (anche non consecutive);
  • in caso di rimborso con scadenza superiori al periodo mensile, si protrae per oltre 9 mesi dalla scadenza di una sola rata;
  • quando non è previsto il rimborso a rate, si protrae per oltre 9 mesi dalla scadenza prevista dal contratto.

Qualora il debitore abbia già rimborsato almeno l’85%, il periodo di inadempimento è elevato a 12 mesi.

Il debitore ha diritto a ricevere l’eventuale differenza tra il valore del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e le spese di trasferimento. La clausola, comunque, non può essere stipulata in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Deducibilità e detraibilità degli interessi passivi

 

Nel caso di soggetti Ires si parla di deducibilità degli interessi passivi, infatti ai sensi dell’art. 96 del T.U.I.R. gli interessi passivi e gli oneri assimilati possono essere dedotti fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati.

 

L’eventuale eccedenza può essere dedotta nel limite del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica (ROL); inoltre a partire dal periodo d’imposta 2010 la parte di ROL non utilizzata può essere portata ad incremento del risultato operativo dei periodi successivi.

 

In evidenzaRisultato operativo lordo (ROL)

Il ROL è dato dalla differenza tra il valore della produzione (voce A del C.E.) e il costo della produzione (voce B del C.E.), ad eccezione di:

  • Ammortamenti beni materiali;
  • Ammortamenti beni immateriali;
  • Canoni di locazione finanziaria.

 

Gli interessi relativi ad un periodo di imposta che non possono essere dedotti per incapienza del plafond, possono essere portati a deduzione nei periodi successivi sempre nel rispetto del 30% del ROL. Si ricorda, comunque, che gli interessi passivi relativi ad un immobile patrimonio sono indeducibili.  Un’eccezione è rappresentata dagli interessi passivi corrisposti da una società di gestione immobiliare, per l’acquisto di immobili destinati alla locazione e garantiti da ipoteca; in questo caso, come chiarito dalla circolare n. 37/E/2009, gli interessi sono integralmente deducibili, anche nel caso di immobili-patrimonio.

Per quanto riguarda un soggetto Irpef, l’art. 15 del T.U.I.R. prevede una detrazione del 19% degli interessi passivi, ma pone alcune condizioni. In particolare, per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta:

  • Se il mutuo è ipotecario e stipulato dal 1993 (la medesima agevolazione era prevista per i mutui stipulati anteriormente al 93);
  • L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e, il mutuo, deve essere stipulato nell’anno precedente o successivo all’acquisto.
  • Su un importo massimo di € 4.000,00, pertanto la detrazione massima è pari ad € 760,00.

Nel caso di mutuo contratto per la costruzione dell’abitazione principale, la detrazione spetta se:

  • Si tratta di un muto ipotecario stipulato dal 1998;
  • Il mutuo deve essere contratto nei sei mesi antecedenti all’inizio dei lavori della costruzione o nei 18 mesi successivi;
  • La detrazione massima è fissata su un importo massimo di € 2.528,28; pertanto la detrazione è pari a € 480,37.

 

Leggi dopo

Le Bussole correlate >