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Ipoteca

15 Settembre 2016 |

Sommario

Inquadramento | Oggetto | Ipoteca legale | Ipoteca giudiziale | Ipoteca volontaria | Iscrizione e rinnovamento delle ipoteche | Rinnovazione | Grado | Effetti rispetto al terzo acquirente | Effetti rispetto al terzo datore | Riduzione | Rinuncia | Prescrizione rispetto a beni acquistati da terzi | Nuova iscrizione | Cancellazione dell'iscrizione | Modo di liberare i beni dalle ipoteche | Mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale | Estinzione | Riferimenti |

Inquadramento

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.

L’art. 2808 c.c. stabilisce che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

L'ipoteca può essere di tre tipi:

  1. legale;
  2. giudiziale;
  3. volontaria.

Oggetto

L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo, e possono essere oggetto d'ipoteca:

  • i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze (cioè essa si estende ai miglioramenti, alle costruzioni e alle accessioni dell'immobile ipotecato, salvo le eccezioni stabilite dalla legge;
  • l'usufrutto dei beni stessi;
  • il diritto di superficie;
  • il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

 

In evidenza: Rendite dello Stato

Sono inoltre capaci d'ipoteca le rendite dello Stato (nelle modalità determinate dalle leggi sul debito pubblico), le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli (secondo le relative leggi).

 

Essa si costituisce tramite iscrizione nei registri immobiliari, e deve anche essere iscritta sui beni specialmente indicati e per una determinata somma di danaro.

Tale diritto è indivisibile, e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.

 

Ipoteca legale

Hanno ipoteca legale:

  • l'alienante, sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
  • i coeredi, i soci e altri condividenti, per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
  • lo Stato, sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Ipoteca giudiziale

Essa deriva da dei provvedimenti, quindi ogni sentenza che condanna un soggetto al pagamento di una somma, all'adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente comporta la nascita dell’ipoteca giudiziale.

Ciò vale anche per gli altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto, e cioè:

  • sentenze arbitrali: si può iscrivere ipoteca in base al lodo degli arbitri, quando è stato reso esecutivo;
  • sentenze straniere: si può iscrivere ipoteca in base alle sentenze pronunziate dalle autorità giudiziarie straniere, dopo che ne è stata dichiarata l'efficacia dall'autorità giudiziaria italiana, salvo che le convenzioni internazionali dispongano diversamente.

Ipoteca volontaria

L'ipoteca può essere concessa per mezzo di una dichiarazione unilaterale in forma di atto pubblico o scrittura privata, pena la sua nullità; non può quindi essere concessa per testamento.

L'ipoteca iscritta in base a un titolo annullabile, invece, viene convalidata insieme alla convalida del titolo.

 

In evidenza: Ipoteca sui beni altrui

Se l'ipoteca viene concessa da un soggetto che non è proprietario della cosa, l'iscrizione può essere validamente presa solo al momento dell’acquisto della cosa dal concedente.

Inoltre, se l'ipoteca è concessa da una persona che agisce da rappresentante senza esserne legittimato, l'iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario ha ratificato la concessione.

 

 

In evidenza: Ipoteca su beni futuri

L'ipoteca su una cosa futura è valida, e può essere iscritta, solo quando la cosa è venuta a esistenza.

 

 

In evidenza: Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare

La sentenza n. 21045 del 1 ottobre 2009 della Corte di Cassazione ha stabilito che l'ipoteca iscritta su un edificio o un complesso condominiale (anche da costruire o in corso di costruzione) a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari, limitatamente alla quota di debito derivante dal finanziamento stesso che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare.

Se l'accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.

Infine, nell'atto in cui si concede l'ipoteca sull'immobile deve essere specificamente indicata la sua natura, il comune in cui si trova e i dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione, invece, devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno relativo.

Iscrizione e rinnovamento delle ipoteche

In generale, l'ipoteca deve essere iscritta nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile; l'ipoteca giudiziale, invece, si può iscrivere su qualunque immobile appartenente al debitore e su quelli che gli pervengono successivamente alla condanna, a misura che egli li acquista.

Nel caso di ipoteca iscritta sui beni di un defunto, questa può essere eseguita semplicemente indicando la persona, nel rispetto delle regole ordinarie; se però l'acquisto dei beni da parte degli eredi risulta trascritto, l'iscrizione deve essere eseguita contro questi.

Nei casi di eredità giacente o di eredità accettata con beneficio d'inventario, non si possono iscrivere ipoteche giudiziali sui beni ereditari, neanche in base a sentenze anteriori la morte del debitore.

Le obbligazioni risultanti da titoli all'ordine o al portatore, invece, si possono garantire con ipoteca:

  • per i titoli all'ordine, l'ipoteca è iscritta a favore dell'attuale possessore, e si trasmette ai successivi possessori;
  • per i titoli al portatore, l'ipoteca a favore degli obbligazionisti viene iscritta indicando l'emittente, la data dell'atto di emissione, la serie, il numero e il valore delle obbligazioni emesse; deve inoltre essere annotato (al margine) il nome del rappresentante degli obbligazionisti, appena questo sia nominato. Infine, si deve presentare una copia della delibera o del provvedimento giudiziale di nomina.

Nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione, il conservatore dei registri immobiliari deve iscrivere d'ufficio l'ipoteca legale che spetta all'alienante (o al condividente), a meno che gli venga presentato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (o accertata giudizialmente) da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti, o che alienante (o condividente) abbia rinunciato all'ipoteca.

Nel caso in cui il titolo per l'iscrizione sia una scrittura privata, si deve presentare l’atto in forma originale, e la sottoscrizione del soggetto che concede l'ipoteca deve essere autenticata o accertata giudizialmente.

Se si tratta, invece, di un atto pubblico ricevuto nello Stato o da una sentenza o da altro provvedimento giudiziale parificato, si deve presentare una copia di tale titolo.

Infine, se si presentato atti formati all’estero, allora devono essere legalizzati.

 

Per eseguire l'iscrizione insieme al titolo costitutivo, si deve presentare  una nota sottoscritta dal richiedente, in doppio originale, indicante:

 

 

 

 

 

  • il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo.

 

In evidenza: Particolari adempimenti

Per le obbligazioni all'ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l'eseguita iscrizione dell'ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell'atto di emissione e del piano di ammortamento.

 

  • il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari;
  • il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato;
  • l'importo della somma per la quale l'iscrizione è presa;
  • gli interessi e le annualità che il credito produce;
  • il tempo dell'esigibilità;
  • la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte dall'art. 2826.

 

Una volta eseguita l'iscrizione, il conservatore restituisce al richiedente, a titolo di certificato, uno degli originali della nota, nel quale sono indicati la data e il numero d'ordine dell'iscrizione.

L'omissione o l'inesattezza delle indicazioni nel titolo o nella nota non danneggia la validità dell'iscrizione, salvo che induca incertezza sul creditore, o sul debitore, o sull'ammontare del credito, o sul proprietario del bene gravato, o sull'identità dei singoli beni gravati (quando l'indicazione è necessaria).

Nel caso di altre omissioni o inesattezze, queste si possono rettificare su istanza e a spese della parte interessata.

Il creditore, il suo mandatario o il suo erede o avente causa hanno la facoltà di variare il domicilio eletto nell'iscrizione con un altro nella stessa circoscrizione, e tale cambiamento deve essere annotato dal conservatore al margine o in calce all'iscrizione; ciò deve risultare da atto ricevuto o autenticato da un notaio, e deve rimanere depositato nell'ufficio del conservatore.

Anche la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca per cessione, surrogazione, pegno postergazione di grado o costituzione in dote del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca; in entrambi i casi non si producono effetti finché l'annotazione non sia stata eseguita.

Avvenuta l'annotazione, l'iscrizione non si può cancellare senza il consenso dei titolari dei diritti indicati nell'annotazione stessa.

Se non viene stabilito diversamente, le spese d'iscrizione dell'ipoteca sono a carico del debitore, ma devono essere anticipate dal richiedente.

 

 

In evidenza

Il Decreto sulla semplificazione e razionalizzazione delle norme in materia di riscossione ha parzialmente toccato anche la disciplina dell’ipoteca. 

Il comma 7 dell’art. 15 del citato decreto ha infatti disposto che i contribuenti decaduti nei 24 mesi precedenti all'entrata in vigore del decreto dalle rate per somme iscritte a ruolo ancora non versate hanno la facoltà di poterle ripartire fino a un massimo di 72 rate mensili.

 

Ma il punto inerente l’argomento del presente lavoro è che se il contribuente, richiedendo tale nuova rateazione, non dovesse successivamente pagare 2 rate anche non consecutive, decadrebbe automaticamente dal beneficio di rateazione, ferme restando le possibilità (art. 19 commi 1-quater, 3 lett. b) e c) e 4, D.P.R. n. 602/1973) di iscrizione di ipoteca o fermo amministrativo.

Sono comunque salvi le ipoteche e i fermi già iscritti alla data in cui la rateazione viene concessa.

Se la dilazione è concessa, inoltre, non è possibile avviare nuove azioni esecutive fino a quando, eventualmente, venga rigettata la dilazione di pagamento.

Rinnovazione

L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data e l'effetto cessa se l'iscrizione non viene rinnovata prima che scada detto termine.

Il creditore può però procedere a nuova iscrizione nonostante il decorso del termine; in tal caso l'ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione.

Per ottenere la rinnovazione si deve presentare al conservatore una nota in doppio originale dove si dichiara l’intenzione di rinnovare l'iscrizione originaria.

Se al momento della rinnovazione gli immobili ipotecati risultano (dai registri delle trascrizioni) passati agli eredi del debitore o ai suoi aventi causa, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa.

Grado

L'ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, anche se iscritta per un credito condizionale, e il grado è determinato dal numero d'ordine delle iscrizioni.

I crediti con iscrizione ipotecaria dello stesso grado sugli stessi beni concorrono tra loro in proporzione dell'importo relativo.

Se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e ciò va indicato nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti.

Effetti rispetto al terzo acquirente

Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato, se non preferisce pagare i creditori iscritti, può rilasciare i beni stessi ovvero liberarli dalle ipoteche, osservando le norme contenute nella sezione XII di questo capo. In mancanza, l'espropriazione segue contro di lui secondo le forme prescritte dal codice di procedura civile.

Se la domanda diretta a ottenere la condanna del debitore è posteriore alla trascrizione del titolo del terzo acquirente, questi, ove non abbia preso parte al giudizio può opporre al creditore procedente tutte le eccezioni non opposte dal debitore e quelle altresì che spetterebbero a questo dopo la condanna.

Le eccezioni suddette però non sospendono il corso dei termini stabiliti per la liberazione del bene dalle ipoteche.

 

Può procedere al rilascio soltanto chi ha la capacità di alienare. Il rilascio dei beni ipotecati si esegue con dichiarazione alla cancelleria del tribunale competente per l'espropriazione. La dichiarazione deve essere fatta non oltre i dieci giorni dalla data del pignoramento. Il certificato della cancelleria attestante la dichiarazione deve, a cura del terzo, essere annotato in margine alla trascrizione dell'atto di pignoramento e deve essere notificato, entro cinque giorni dalla sua data, al creditore procedente.

Sull'istanza di questo o di qualunque altro interessato, il tribunale provvede alla nomina di un amministratore, in confronto del quale prosegue il processo di espropriazione.

Il terzo rimane responsabile della custodia dell'immobile fino alla consegna all'amministratore.

Il rilascio non pregiudica le ipoteche, le servitù e gli altri diritti reali resi pubblici contro il terzo prima dell'annotazione del rilascio.

Le ipoteche, le servitù e gli altri diritti reali che già spettavano al terzo prima dell'acquisto riprendono efficacia dopo il rilascio o dopo la vendita all'incanto eseguita contro di lui.

Del pari riprendono efficacia le servitù che al momento dell'iscrizione dell'ipoteca esistevano a favore del fondo ipotecato e a carico di altro fondo del terzo. Esse sono comprese nell'espropriazione del fondo ipotecato.

Finché non sia avvenuta la vendita, il terzo può recuperare l'immobile rilasciato, pagando i crediti iscritti e i loro accessori, oltre le spese.

Qualora la vendita sia avvenuta e, dopo pagati i creditori iscritti, vi sia un residuo del prezzo, questo spetta al terzo acquirente.

Il rilascio non ha effetto se il processo di esecuzione si estingue per rinunzia o per inattività delle parti.

Il terzo è tenuto a risarcire i danni che da sua colpa grave sono derivati all'immobile in pregiudizio dei creditori iscritti.

Egli non può ritenere l'immobile per causa di miglioramenti; ma ha il diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita.

Se il prezzo non copre il valore dell'immobile nello stato in cui era prima dei miglioramenti e insieme quello dei miglioramenti, esso deve dividersi in due parti proporzionali ai detti valori.

I frutti dell'immobile ipotecato sono dovuti dal terzo a decorrere dal giorno in cui è stato eseguito il pignoramento.

Nel caso di liberazione dell'immobile dalle ipoteche i frutti sono del pari dovuti dal giorno del pignoramento o, in mancanza di pignoramento, dal giorno della notificazione eseguita in conformità dell'articolo 2890.

Il terzo che ha pagato i creditori iscritti ovvero ha rilasciato l'immobile o sofferto l'espropriazione ha ragione d'indennità verso il suo autore, anche se si tratta di acquisto a titolo gratuito.

Ha pure diritto di subingresso nelle ipoteche costituite a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore; se questi sono stati acquistati da terzi, non ha azione che contro coloro i quali hanno trascritto il loro acquisto in data posteriore alla trascrizione del suo titolo . Per esercitare il subingresso deve fare eseguire la relativa annotazione in conformità dell'art. 2843 c.c.

Il subingresso non pregiudica l'esercizio del diritto di surrogazione stabilito dall'art. 2856 c.c. a favore dei creditori che hanno un'iscrizione anteriore alla trascrizione del titolo del terzo acquirente.

Se il terzo acquirente, che ha trascritto il suo titolo, è debitore, in dipendenza dell'acquisto, di una somma attualmente esigibile, la quale basti a soddisfare tutti i creditori iscritti contro il precedente proprietario, ciascuno di questi può obbligarlo al pagamento.

Se il debito del terzo non è attualmente esigibile, o è minore o diverso da ciò che è dovuto ai detti creditori, questi, purché di comune accordo, possono egualmente richiedere che venga loro pagato, fino alla rispettiva concorrenza, ciò che il terzo deve nei modi e termini della sua obbligazione.

Nell'uno e nell'altro caso l'acquirente non può evitare di pagare, offrendo il rilascio dell'immobile, ma, eseguito il pagamento, l'immobile è liberato da ogni ipoteca, non esclusa quella che spetta all'alienante, e il terzo ha diritto di ottenere che si cancellino le relative iscrizioni.

Effetti rispetto al terzo datore

Chi ha costituito un'ipoteca a garanzia del debito altrui non può invocare il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto.

L'ipoteca costituita dal terzo si estingue se, per fatto del creditore, non può avere effetto la surrogazione del terzo nei diritti, nel pegno, nelle ipoteche e nei privilegi del creditore.

Il terzo datore che non ha preso parte al giudizio diretto alla condanna del debitore può opporre al creditore le eccezioni indicate dall'art. 2859 c.c.

Il terzo datore che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l'espropriazione ha regresso contro il debitore. Se vi sono più debitori obbligati in solido, il terzo che ha costituito l'ipoteca a garanzia di tutti ha regresso contro ciascuno per l'intero.

Il terzo datore ha regresso contro i fideiussori del debitore. Ha inoltre regresso contro gli altri terzi datori per la loro rispettiva porzione e può esercitare, anche nei confronti dei terzi acquirenti, il subingresso previsto dal secondo comma dell'art. 2866 c.c.

Riduzione

La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni; tale restrizione può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali da poter essere distinte.

La riduzione é esclusa se la quantità dei beni o la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza; comunque, se sono stati effettuati pagamenti parziali tali da estinguere almeno un quinto del debito, si può chiedere una riduzione proporzionale della somma.

Se i beni compresi nell'iscrizione hanno un valore eccedente la cautela da somministrarsi o se la somma determinata dal creditore nell'iscrizione eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta, se gli interessati lo richiedono, le ipoteche legali e le ipoteche giudiziali si devono ridurre.

Si ritiene che il valore dei beni eccede la cautela da somministrarsi se supera di un terzo l'importo dei crediti iscritti, accresciuto degli accessori, sia alla data dell'iscrizione dell'ipoteca sia posteriormente.

La riduzione si effettua nel rispetto dell’eccedenza del quinto per le somme del credito, e del terzo per il valore della cautela.

Le spese necessarie per eseguire la riduzione sono sempre a carico del richiedente, mentre se la riduzione ha luogo per eccesso nella determinazione del credito fatta dal creditore, allora sono a carico di quest'ultimo.

Infine, se la riduzione deriva da una sentenza, le spese del giudizio sono in capo al soccombente, salvo che siano compensate tra le parti.

Rinuncia

La rinuncia del creditore all'ipoteca deve essere espressa e deve risultare da atto scritto, pena la sua nullità.

Questa non ha effetto verso terzi che prima della cancellazione dell'ipoteca abbiano acquisito il diritto all'ipoteca stessa ed eseguito la relativa annotazione.

Prescrizione rispetto a beni acquistati da terzi

Sui beni acquistati da terzi l'ipoteca si estingue per prescrizione, indipendentemente dal credito, una volta decorsi venti anni dalla data di trascrizione del titolo di acquisto, salve le cause di sospensione e interruzione.

Nuova iscrizione

Se la causa di estinzione dell'obbligazione è dichiarata nulla, o non sussiste, oppure è dichiarata nulla la rinunzia fatta dal creditore all'ipoteca e l’iscrizione non è stata conservata, allora si può effettuare una nuova iscrizione, che prende grado dalla sua data.

Cancellazione dell'iscrizione

Se le parti interessate concedono la cancellazione, questa deve essere eseguita dal conservatore a seguito della presentazione dell'atto contenente il consenso del creditore.

Chi non è in possesso dei requisiti per liberare il debitore non può acconsentire alla cancellazione dell'iscrizione se non è assistito dai soggetti abilitati.

Un caso particolare è quello del legale rappresentante dell'incapace e di ogni altro amministratore, anche se autorizzati a esigere il credito e a liberare il debitore, che non possono consentire la cancellazione dell'iscrizione se il credito non sia soddisfatto.

Tale disposizione è confermata anche dalla sentenza del 10 febbraio 2009 del Tribunale di Torino.

 

In evidenza:  Cancellazione ordinata con sentenza

La cancellazione deve essere eseguita dal conservatore, quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti.

 

In evidenza:  Cancellazione sotto condizione

Se è stato convenuto od ordinato che la cancellazione non debba aver luogo che sotto la condizione di nuova ipoteca, di nuovo impiego o sotto altra condizione, la cancellazione non può essere eseguita se non si fa constatare al conservatore che la condizione è stata adempiuta.

 

Chi richiede la cancellazione totale o parziale deve presentare al conservatore l'atto su cui la richiesta è fondata.

In termini pratici, la cancellazione di un'iscrizione (o la sua rettifica) deve essere eseguita al margine dell'iscrizione stessa, con l'indicazione del titolo autorizzativo e della data in cui si esegue, e deve essere sottoscritta dal conservatore.

La cancellazione dell'ipoteca importa la perdita del diritto di regresso contro i giranti anteriori alla cancellazione medesima.

Qualora il conservatore rifiuti di procedere alla cancellazione di un'iscrizione, il richiedente può proporre reclamo all'autorità giudiziaria.

 

In evidenza:  Cancellazione dell’ipoteca  ora la verifica è on line

Grazie al potenziamento dei canali telematici dell’Agenzia delle Entrate è ora possibile verificare direttamente sul web l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo. Tale novità, resa nota tramite un comunicato stampa emesso dall’A.E. , consente a chi ha estinto un debito garantito da ipoteca su immobile di controllare gratuitamente e con procedura on line l’avvenuta cancellazione sul bene in predicato. Il servizio è stato reso possibile grazie allo scambio di  informazioni tra le Entrate ed il Registro delle comunicazioni. Il debitore che ha estinto un mutuo può  controllare tramite i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate Fisconline ed Entratel se il creditore ha inviato la comunicazione, se la pratica è in  lavorazione e soprattutto se sia andata a buon fine con la cancellazione dell’ipoteca. In caso contrario può conoscere le motivazioni che hanno causato l’interruzione dell’iter. Si sottolinea che il servizio il sistema è attivo in tutta Italia tranne che nelle province autonome di Trento e Bolzano e nelle altre zone in cui vige il sistema tavolare.

Modo di liberare i beni dalle ipoteche

Il terzo acquirente dei beni ipotecati che ha trascritto il suo titolo e non è personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari, ha facoltà di liberare i beni da ogni ipoteca iscritta prima della trascrizione del suo titolo di acquisto; questa facoltà spetta all'acquirente anche dopo il pignoramento, purché nel termine di trenta giorni proceda nel rispetto delle seguenti disposizioni.

L'acquirente deve far notificare ai creditori iscritti e al precedente proprietario, tramite un ufficiale giudiziario, e nel domicilio da essi eletto, un atto indicante:

  • il titolo, la data del medesimo e la data della sua trascrizione;
  • la qualità e la situazione dei beni col numero del catasto o altra loro designazione, quale risulta dallo stesso titolo;
  • il prezzo stipulato o il valore da lui stesso dichiarato, se si tratta di beni pervenutigli a titolo lucrativo o di cui non sia stato determinato il prezzo.

In ogni caso, il prezzo dichiarato non può essere minore di quello stabilito come base dal codice di procedura civile in caso di espropriazione.

Nell'atto di notificazione il terzo acquirente deve eleggere domicilio nel comune dove ha sede il tribunale competente per l'espropriazione e deve offrire di pagare il prezzo o il valore dichiarato.

Entro il termine di quaranta giorni dalla notificazione, uno qualsiasi dei creditori iscritti (o dei fideiussori) ha diritto di richiedere l'espropriazione dei beni tramite ricorso al presidente del tribunale competente, purché adempia le seguenti condizioni, perché la loro omissione produce nullità della richiesta:

  • la richiesta sia notificata al terzo acquirente nel domicilio da lui eletto a norma dell'articolo precedente e al proprietario anteriore;
  • essa contenga la dichiarazione del richiedente di aumentare di un decimo il prezzo stipulato o il valore dichiarato;
  • essa contenga l'offerta di una cauzione per una somma eguale al quinto del prezzo aumentato come sopra;
  • l'originale e le copie della richiesta siano sottoscritti dal richiedente o da un suo procuratore munito di mandato speciale.

Infine, i termini fissati non possono essere prorogati.

Mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale

Azione surrogatoria

Il creditore, per assicurare che siano soddisfatte o conservate le sue ragioni, può esercitare i diritti e le azioni che spettano verso i terzi al proprio debitore e che questi trascura di esercitare, purché i diritti e le azioni abbiano contenuto patrimoniale e non si tratti di diritti o di azioni che, per loro natura o per disposizione di legge, non possono essere esercitati se non dal loro titolare.

Il creditore, qualora agisca giudizialmente, deve citare anche il debitore al quale intende surrogarsi.

Tale principio è ripreso anche dalla Cassazione Civile con sentenza 11 maggio 2009, n. 10744.

 

Azione revocatoria

Il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:

  1. che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
  2. che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.

Agli effetti della presente norma, le prestazioni di garanzia, anche per debiti altrui, sono considerate atti a titolo oneroso, quando sono contestuali al credito garantito.

Non è soggetto a revoca l'adempimento di un debito scaduto.

L'inefficacia dell'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione.

Le sentenze relative a tale aspetto sono diverse, e in particolare ricordiamo:

 

 

Il creditore, ottenuta la dichiarazione di inefficacia, può promuovere nei confronti dei terzi acquirenti le azioni esecutive o conservative sui beni che formano oggetto dell'atto impugnato.

Il terzo contraente, che abbia verso il debitore ragioni di credito dipendenti dall'esercizio dell'azione revocatoria, non può concorrere sul ricavato dei beni che sono stati oggetto dell'atto dichiarato inefficace, se non dopo che il creditore è stato soddisfatto.

L'azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla data dell'atto.

Sono salve le disposizioni sull'azione revocatoria in materia fallimentare e in materia penale.

La Corte di Cassazione, inoltre, nella sentenza n. 3852 del 2016, ha chiarito che il rigetto da parte della Commissione tributaria di un provvedimento cautelare ante causam (nel caso trattato istanza di iscrizione di ipoteca e di sequestro conservativo dei beni della società contribuente), anche se non impugnato dall’Ufficio con conseguente definitività del medesimo, in quanto non attinente "al merito”, non è idoneo ad assumere la veste di giudicato cautelare vincolante nel successivo giudizio, con conseguente impossibilità per la parte contribuente di fondare sul medesimo un’eccezione di giudicato.

 

 

Sequestro conservativo

La Cassazione Civile, con sentenza del 3 settembre 2007, n. 18536 ha stabilito che il creditore può chiedere il sequestro conservativo dei beni del debitore.

Il sequestro può essere chiesto anche nei confronti del terzo acquirente dei beni del debitore, qualora sia stata proposta l'azione per far dichiarare l'inefficacia dell'alienazione.

Si ricorda inoltre la Sentenza del 29 marzo 2010 n. 134 della Comm. Trib. Reg. per la Campania, la quale ha stabilito che in tema di richiesta dell'autorizzazione per procedere all'iscrizione di ipoteca e sequestro conservativo sui beni del trasgressore, devono ritenersi soddisfatte le condizioni previste dalla legge quando è presente un provvedimento di irrogazione sanzione od un processo verbale di constatazione della G.d.F. notificati alla parte e quando sussiste un fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito (tale ultima condizione può essere costituita, oltre che dall'entità delle somme dovute, dalla ulteriore circostanza che il soggetto debitore è una società a responsabilità limitata, i cui soci non sono personalmente responsabili del carico tributario).

Estinzione

L'ipoteca si estingue:

  • con la cancellazione dell'iscrizione;
  • con la mancata rinnovazione della iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847;
  • con l'estinguersi dell'obbligazione;
  • col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742;
  • con la rinunzia del creditore;
  • con lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva.
  • con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
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