Imposte ipotecaria e catastale

25 Luglio 2017 | Sonia Pucci

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Inquadramento

Le imposte ipotecarie e catastali, disciplinate dal D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, sono imposte indirette che riguardano i trasferimenti immobiliari; in particolare, l’imposta ipotecaria riguarda le trascrizioni eseguite nei pubblici registri immobiliari, mentre l’imposta catastale si applica sulle volture catastali.

Con le modifiche apportate dal D.L. n. 193/2016 (art. 7-quater, co. 36), dal 1° luglio 2017 sono cambiate le modalità di riscossione delle imposte, in quanto si possono ora utilizzare i seguenti strumenti di pagamento:

delega F24 ELIDE;
contrassegni sostitutivi;
carte di debito o prepagate;
modalità telematiche;
altri strumenti di pagamento elettronico.

Imposta ipotecaria e catastale

Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione ed annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari in dipendenza di cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche o di diritti reali (usufrutto, ecc.), costituiscono il presupposto per l’applicazione dell’imposta ipotecaria.

Per quanto riguarda l’imposta catastale, invece, il presupposto è dato dall’esecuzione di volture catastali a seguito di variazioni in merito alla proprietà dell’immobile (cessione, donazione, successione), alla costituzione di ipoteche o di diritti reali.

Esclusioni

Non sono soggette all’imposta:

le formalità eseguite nell’interesse dello Stato;
le formalità relative ai trasferimenti a titolo gratuito a favore di Regioni, Province e Comuni (mentre quelle a titolo oneroso sono soggette ad imposta in misura fissa);
le formalità a favore di enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità (ad esempio, assistenza, ricerca scientifica, educazione), di Onlus e di fondazioni bancarie.

Dal 1° marzo 2008 sono esenti anche le operazioni di trascrizione e voltura catastale relative ai trasferimenti a titolo gratuito di alloggi e relative pertinenze dello Stato, costruiti in base a leggi speciali di finanziamento per esigenze abitative, a favore dei Comuni.

Sono esenti anche gli atti di espropriazione per pubblica utilità, effettuati a favore dello Stato.

L’iscrizione ipotecaria eseguita a garanzia della parte di prezzo dilazionata negli atti di acquisto di immobili stipulati nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica, è esente da imposta ipotecaria e catastale.

Base imponibile

Relativamente all’imposta ipotecaria:

Per le trascrizioni l’imposta è commisurata all’imponibile determinato ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni;
Nel caso di iscrizione o rinnovazione di ipoteca (e sulle relative annotazioni), l’imposta è dovuta sull’ammontare del credito, comprensivo di interessi e accessori per cui l’ipoteca è iscritta.
In caso di restrizione di ipoteca si assume il minor valore fra quello del credito garantito e quello degli immobili (o parti di immobili) liberati, determinato secondo le norme dettate per l’imposta di registro.
L’imponibile di un immobile facente parte di beni aziendali, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, è costituito dal valore venale al lordo di eventuali oneri o passività gravanti sullo stesso immobile.
Per la trascrizione dei contratti preliminari di cui all’art. 2645-bis c.c. relativi a beni immobili l’imposta è dovuta in misura fissa.

Soggetti passivi

Sono obbligati al pagamento dell’imposta ipotecaria i soggetti che chiedono formalità che danno luogo all’applicazione dell’imposta e i pubblici ufficiali tenuti al pagamento dell’imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità. Inoltre, sono solidalmente tenuti coloro nel cui interesse è richiesta la formalità, anche l’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria

Aliquote

Le aliquote variano a seconda che l’operazione rientri nell’ambito applicativo dell’imposta di registro o dell’IVA; infatti, nel caso in cui all’atto sia applicabile l’imposta di registro in misura proporzionale, le due imposte si applicano in misura fissa pari a € 50,00; se, invece, l’operazione rientri nell’ambito applicativo dell’IVA, le imposte sono dovute, ognuna, nella misura di € 200,00.

In tutti gli altri casi bisogna far riferimento:

per l’imposta catastale, all’art. 10 del D.Lgs. n. 347/1990;
per l’imposta ipotecaria, alla Tariffa allegata al suddetto Decreto.

In evidenza: successione e donazione di immobile destinato ad abitazione principale

I trasferimenti di proprietà a titolo gratuito (per successione o donazione) di fabbricati destinati ad abitazione principale non di lusso (e il trasferimento o la costituzione dei diritti immobiliari relativi ad essi), sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari ad euro 200 (dal 1° gennaio 2014), se il beneficiario (o, in caso di più beneficiari almeno uno di essi) è in possesso dei requisiti richiesti per ottenere le agevolazioni per la “prima casa”.

Questa disposizione si applica alle successioni per le quali il termine di presentazione delle relative dichiarazioni è scaduto dopo il 31.12.2000 e alle donazioni fatte a decorrere dall’1.1.2001.

La volontà di beneficiare dell’agevolazione deve essere manifestata in una dichiarazione resa nell’atto di donazione o in una dichiarazione sostitutiva da allegare a quella di successione.

L’agevolazione si applica anche se l’atto di successione o donazione è integrato con atto successivo contenente le dichiarazioni necessarie per beneficiare del regime di favore della “prima casa”, erroneamente omesse nell’atto originario.

Se il beneficiario è proprietario di più immobili, l’agevolazione si applica ad un’unica unità immobiliare (e relative pertinenze).

In caso di più beneficiari proprietari di più immobili, l’agevolazione è riconosciuta una sola volta per ciascun beneficiario in relazione all’immobile cui fa riferimento nella dichiarazione resa ed allegata alla denuncia di successione.

Modalità di pagamento

Dal 1° luglio 2017 per i versamenti connessi all’imposta ipotecaria e ai tributi speciali catastali si devono utilizzare gli strumenti individuati dall’art. 6, co. 3 del D.Lgs. n. 237/1997 e quindi:

Versamento unitario ex art. 17 D.Lgs. n. 241/1997;
contrassegni sostitutivi;
carte di debito o prepagate;
modalità telematiche;
altri strumenti di pagamento elettronico.

Con il Provvedimento del 28 giugno 2017, sono state poi fornite ulteriori disposizioni in merito alle nuove modalità di versamento. Infatti, i contribuenti devono utilizzare la delega F24 ELIDE, per il rilascio di certificati, copie e attestazioni, estrazioni dati e riproduzioni cartografiche e per la presentazione di atti di aggiornamento catastali presso gli Uffici medesimi.

Codici tributo (ris. 79/2017)
T89T	Rimborsi spese dovuti per operazioni effettuate presso gli sportelli degli Uffici Provinciali - Territorio
T90T	Rimborsi spese per rilascio mappe e planimetrie su supporto informatico
T91T	Imposta di bollo dovuta in relazione alle operazioni effettuate presso gli sportelli degli Uffici Provinciali - Territorio
T92T	Imposta ipotecaria dovuta per la presentazione delle formalità ipotecarie presso i reparti di pubblicità immobiliare e relativi interessi
T93T	Tasse ipotecarie dovute per la presentazione delle formalità ipotecarie, nonché per la richiesta di certificazioni e copie di atti e relativi interessi
T94T	Sanzioni per ravvedimento operoso correlate alla ritardata presentazione delle formalità nei registri immobiliari
T95T	Vendita mappe
T96T	Rimborsi spese per verifiche straordinarie
T97T	Recupero spese per volture catastali fatte dall'Ufficio
T98T	Tributi speciali catastali dovuti per gli adempimenti connessi all’aggiornamento dei catasti e dell’anagrafe tributaria, nonché per la richiesta di certificazioni, copie ed estratti catastali e relativi interessi
T99T	Sanzioni per ravvedimento operoso correlate alla ritardata presentazione degli atti di aggiornamento catastale

È possibile versare anche tramite contrassegno e, a tal proposito, il citato Provv. 28 giugno 2017 prevede che per il pagamento degli importi dovuti a seguito dell’erogazione dei servizi catastali e di pubblicità immobiliari, si debba utilizzare una nuova tipologia di contrassegno appositamente istituita.

È previsto, tuttavia, che fino al 31 dicembre 2017 sono ammessi i pagamenti in contanti e con titoli al portatore.

Accertamento

Ai sensi del nuovo art. 53-bis, d.P.R. n. 131/1986, inserito dall’art. 35, comma 24 del D.L. 223/2006, convertito in Legge n. 248/2006, è prevista dal 4 luglio 2006 l’applicazione delle attribuzioni e dei poteri di controllo dell’Amministrazione in materia di accertamento delle imposte sui redditi anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. L’estensione riguarda anche la disciplina sanzionatoria prevista per l’accertamento delle imposte sui redditi.

Imposta catastale

L’esecuzione delle volture catastali in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto, ecc.), costituisce il presupposto per l’applicazione dell’imposta catastale.

Esclusioni
Anche per l’imposta catastale sono previste le stesse tipologie di esclusioni viste per l’imposta ipotecaria, sopra elencate.
I soggetti obbligati al pagamento dell’imposta catastale sono gli stessi previsti per l’imposta ipotecaria.

Aliquota
È dovuta l’imposta catastale nella misura dell’1% sul valore degli immobili o dei diritti reali immobiliari accertato agli effetti delle imposte di registro o di successione e donazione.
L’imposta è dovuta in misura fissa pari ad euro 200 (dal 1° gennaio 2014), nei seguenti casi previsti dalla legge:

Atti soggetti ad IVA;
Fusioni, scissioni e trasformazioni di società;
Conferimenti di aziende;
Regolarizzazione di società di fatto ereditate entro un anno dall’apertura della successione;
Trasferimenti di prime abitazioni non di lusso e comunque atti che non importano il trasferimento di immobili o il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari.

In evidenza: permuta immobiliare

Il negozio giuridico delle permuta immobiliare dà luogo a due diverse volture catastali (una per ciascun immobile). Di conseguenza, ciascuna di esse è automaticamente soggetta a tassazione nella misura dell’1% sul valore venale in comune commercio degli immobili.

Modalità di pagamento

Anche il versamento dell’imposta catastale viene effettuato attraverso il modello di pagamento F23, utilizzando i seguenti codici tributo:

737T IMPOSTA CATASTALE;
674T SANZIONE PECUNIARIA IMPOSTE E TASSE IPOTECARIE E CATASTALI.

Per l’accertamento, riscossione, sanzioni, prescrizione si applicano le norme dell’imposta di registro.

Sanzioni

L’art. 9 del D.Lgs. n. 347/1990, è stato modificato dal D.Lgs. n. 158/2015 e le novità si applicheranno a partire dal 1° gennaio 2016.
Per chi omette la richiesta di trascrizione o le annotazioni obbligatorie la sanzione amministrativa prevista va dal 100 al 200% dell'imposta, ma nel caso in cui la richiesta di trascrizione o le annotazioni obbligatorie sono effettuate con un ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 50 al 100% dell’ammontare delle imposte dovute.

Se l'omissione riguarda trascrizioni o annotazioni soggette ad imposta fissa o non soggette ad imposta o da eseguirsi a debito, ovvero per le quali l'imposta è stata già pagata entro il termine stabilito, si applica la sanzione amministrativa da 100 a 2.000 €, se la richiesta è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione è ridotta a 50 €.

Riepilogo
Violazione	*Sanzioni ante* D.Lgs. n. 158/2015**	*Sanzioni post* D.Lgs. n. 158/2015**
Omissione della richiesta di trascrizione o delle annotazioni obbligatorie	Sanzione dal 100 al 200% dell’imposta.	Sanzione dal 100 al 200% dell’imposta. Se la richiesta avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 50 al 100% dell’imposta.
Omissione trascrizioni o annotazioni soggette ad imposta fissa o non soggette ad imposta o da eseguirsi a debito, ovvero per le quali l'imposta è stata già pagata entro il termine stabilito	Sanzione da 200 mila a 4 milioni di lire (€ 103 – 2.066)	Sanzione da 100 a 2.000 €. Se la richiesta è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione è ridotta a 50 €.