Bussola

Abitazione

Sommario

Inquadramento | Premessa | Regime fiscale dell'abitazione principale. Differenza con la "prima casa" | Agevolazioni imposte indirette | Il concetto di prezzo - valore nella compravendita di immobili ad uso abitativo (L. n. 266/2005) | Detrazioni d’imposta | L'IMU per l'abitazione principale e le rispettive pertinenze | La TASI alla luce della Legge di Stabilità 2016 | Il leasing finanziario per l’acquisto dell’abitazione principale | L'Abitazione secondaria - Regime fiscale | Mancato esproprio della casa di abitazione | Riferimenti |

Inquadramento

L'abitazione principale è un immobile iscritto o iscrivibile al catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare in cui il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente. L'abitazione principale è spesso indicata nel linguaggio comune anche con il termine "prima casa". È l'abitazione in cui il contribuente o i suoi familiari, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, dimorano abitualmente. Tale situazione è accertabile in base ai registri anagrafici o in base all’autocertificazione con la quale si può attestare che la dimora principale è in un luogo diverso da quello anagrafico.

 

L’abitazione secondaria è costituita da un’unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato non stabilmente utilizzata come domicilio principale dal soggetto che ne detiene il possesso o il diritto d'uso. Può essere a pieno godimento o a godimento a tempo parziale.

Il concetto di pertinenza è configurabile allorquando sussistono congiuntamente l’elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra il bene principale (nella specie, abitazione costituente “prima casa”) e le relative pertinenze, e l’elemento soggettivo consistente nella volontà effettiva, da parte del proprietario dell'unità immobiliare principale o di chi abbia sulla stessa un diritto reale, di porre in modo durevole la pertinenza in rapporto di complementarità o strumentalità funzionale con l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Premessa

 

L'abitazione, intesa come l'immobile in cui il soggetto e i suoi familiari risiedono e dimorano abitualmente, rimanda ai concetti giuridici di residenza, domicilio e dimora. A seconda infatti del legame e della destinazione che il possessore fa della propria abitazione, il codice civile e di procedura civile distinguono diverse accezioni e implicazioni giuridiche che naturalmente producono risvolti anche a livello amministrativo e fiscale.

L'art. 43 c.c. sancisce che “Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari ed interessi. La residenza è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale”.

Nulla vieta ad una persona fisica di avere nel medesimo luogo la residenza e il domicilio, mentre con riferimento alle persone giuridiche, quando la legge fa dipendere determinati effetti dalla residenza o dal domicilio si ha riguardo al luogo in cui è stabilita la loro sede (art. 46 c.c.). Inoltre l'inviolabilità del domicilio è un diritto sancito a livello costituzionale, laddove il legislatore espressamente ribadisce che “non vi possono eseguire ispezioni o perquisizioni o sequestri, se non nei casi e nei modi  stabiliti dalla legge secondo le garanzie prescritte per la tutela della libertà personale” (art. 14, co.2, Costituzione).

Nel linguaggio corrente il termine “abitazione”, intesa come abitazione principale, viene spesso identificato con il concetto di prima casa  che consente al possessore di ottenere alcuni benefici fiscali, come ad esempio l’esenzione dal pagamento dell'IMU. Tuttavia, qualche volta i due concetti non coincidono; la legge distingue molto chiaramente  tra “prima casa” e “abitazione principale”, riservando all'una e all'altra determinati benefici, sia fiscali che di altro tipo.

Le pertinenze, ai sensi del codice civile, sono le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un’altra cosa, in questo caso dell’unità immobiliare p+rincipale. È richiesto, pertanto, che sia rispettato il requisito della strumentalità e della complementarietà funzionale tra le due unità (Circolare n. 3/E/2016). Quando la suddetta condizione è rispettata si può anche verificare il caso in cui una pertinenza sia condivisa e quindi destinata al servizio di più abitazioni. In questi casi, ai fini delle imposte, occorre rapportare il valore della pertinenza alla percentuale di possesso della stessa.

 

Regime fiscale dell'abitazione principale. Differenza con la "prima casa"

 

In base alla legge si considera “abitazione principale”:

  • l'unità immobiliare nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, vi risiede e vi dimora abitualmente;
  • l'unità immobiliare che costituisce la dimora abituale dei soli familiari del contribuente;
  • l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da contribuenti che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero  o sanitari, a seguito di ricovero permanente e a condizione che la stessa non risulti concessa in locazione ad alcuno.

 

Se questi sono i criteri per l'individuazione dell'abitazione principale, è evidente che molto spesso tale concetto risulta coincidente con quello di “prima casa”; si pensi ad esempio una famiglia che possiede un unico immobile e vi abita, in questo caso non vi sono dubbi sulla coincidenza concettuale e reale, tuttavia è opportuno conoscere che cosa la legge riserva ad entrambe le connotazioni.

 

In evidenza: Legge di Stabilità 2016: introdotta esenzione IVIE

Dal 1° gennaio 2016, per effetto della L. n. 208/2015, non si applicherà più l’imposta sul valore degli immobili detenuti all’estero (IVIE) sugli immobili esteri adibiti a:

  • Abitazione principale e relative pertinenze,
  • Casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di un provvedimento di separazione coniugale,

non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia classificate come di lusso. 

Per quest’ultime si applica l’aliquota dello 0,4% e la detrazione, fino a concorrenza del suo ammontare di € 200,00.

 

Il concetto di prima casa, invece è relativo al possesso dell'immobile ed ha una valenza prevalentemente fiscale. La legge prevede una serie di agevolazioni sull'acquisto della prima casa, nonché sul possesso, che consistono sia nell'applicazione di aliquote agevolate relativamente alle varie imposte indirette che gravano ordinariamente sulla compravendita degli immobili, sia nell’usufruire di detrazioni di imposta per alcune spese inerenti.

 

benefici riconosciuti dal fisco riguardano tutti gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della proprietà, della nuda proprietà, dell’abitazione, uso e usufrutto relativi ad un’unità immobiliare purché non ricorra il requisito dell’abitazione di lusso.

Agevolazioni imposte indirette

 

Nel caso di vendita soggetta a IVA, il beneficio consiste nell’applicazione dell’IVA agevolata nella misura del 4%, purché l’acquirente sia in possesso di determinati requisiti previsti per legge, nonché nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

 

Nel caso di vendita non soggetta a IVA, il beneficio consiste nell’abbattimento dell’imposta di registro: il 2% (fino al 31 dicembre 2013 era del 3%) invece che il 9% (fino al 31 dicembre 2013 era del 7%), con un minimo di 1.000 euro, sul valore dichiarato, %, nonché nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna invece che di euro 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 la misura fissa era di euro 168,00 e le proporzionali, rispettivamente, del 2% e dell’1%). 

 

Volendo riepilogare, si può fare riferimento alla seguente tabella che riassume il quadro delle imposte indirette sulla casa in misura ordinaria e in misura agevolata.

 

Vendita soggetta ad IVA
 
 
 

Imposta

Aliquote ordinarie

Agevolazioni 

IVA

10%

4%

Imposta di registro

€ 200

€ 200

Imposta ipotecaria

€ 200

€ 200

Imposta catastale

€ 200

€ 200

 

 

Vendita non soggetta ad IVA

 
 

Imposta

Aliquote ordinarie

Agevolazioni 

Imposta di registro

9% (minimo euro 1.000) 

2% (minimo euro 1.000)

Imposta ipotecaria

€ 50 

€ 50

Imposta catastale

 € 50

 € 50

 

Le condizioni, per nulla trascurabili, che permettono ad un contribuente di fruire delle agevolazioni sono le seguenti:

1. L’immobile deve essere di tipo residenziale e non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;

2. Non si devono possedere altri immobili che hanno usufruito dei benefici fiscali di “prima casa”, o nel qual caso sarà necessario cederli entro 12 mesi dal nuovo acquisto;

3. È necessario essere residenti o lavorare nel comune dell'immobile o provvedere a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto (non è sufficiente la dimora senza il trasferimento della residenza, a chiarirlo è stata la Corte di Cassazione sez. trib. Civ. sentenza 17 Gennaio 2018 n. 971). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è stato acquistato l’immobile deve essere resa, necessariamente, al momento della stipula dell’atto di acquisto.

4. Non si devono possedere  altri immobili residenziali nello stesso comune, anche se non hanno beneficiato delle agevolazioni di prima casa.

 

In evidenza: Decorrenza del trasferimento della residenza

La Corte di Cassazione con sentenza n. 10072/2019 ha chiarito che al fine di beneficiare dell’agevolazione prima casa il requisito della residenza deve essere dimostrata dalla dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

 

Se i requisiti di legge in fase di acquisto sono soddisfatti, si potrà godere dei sopra elencati benefici  previsti appunto  dal legislatore per l'acquisto della “prima casa”.

 

La legge quindi specifica che si deve essere residenti nel comune della “prima casa”, non esattamente  nell'immobile dove si risiede e si dimora abitualmente. Quello che appunto prende il nome di “abitazione principale”.

 

I benefici di cui sopra spettano anche per le pertinenze della prima casa, classificate come C/2, C/6 e C/7; le agevolazioni spettano però limitatamente ad una sola pertinenza per categoria catastale.

La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’aliquota del 2% anche per coloro che, al momento dell’acquisto della prima casa, siano già in possesso di un altro immobile, il quale, però, deve essere alienato entro un anno dalla data dell’atto. Con la circolare n. 27/E/2016, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un’importante precisazione, ossia qualora un contribuente abbia acquistato un secondo immobile con i benefici “prima casa”, ma realizza di non poter vendere la prima unità nei termini previsti dalla norma, potrà presentare un’istanza all’Agenzia, entro un anno dal secondo acquistoversando solo il differenziale delle imposte e i relativi interessi, senza che gli sia applicata alcuna sanzione. Quando, invece, sia già decorso un anno può ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per sanare la propria posizione.

 

In evidenzaAbitazione di lusso

Il concetto di casa di “lusso”, vale a dire gli immobili con i requisiti di cui al Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 è stato, in un certo senso, superato per le compravendite a far data dal 2014 sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini IVA, infatti il legislatore rendendosi conto della non “univoca” identificazione delle abitazioni di lusso ha cercato di semplificare il concetto sostituendo il “non di lusso” con la non appartenenza alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ex art. 10 D. Lgs. 23/2011 e 33 D.Lgs. 175/2014).

In ogni caso l’acquisto di un immobile situato in una zona destinata a ville dal piano regolatore comunale, ma che non appartiene alle sopramenzionate categorie catastali,  potrà beneficiare dell’agevolazione (Cassazione sentenza 20 Luglio 2018 n. 19360).

 

 

Il concetto di prezzo - valore nella compravendita di immobili ad uso abitativo (L. n. 266/2005)

 

In base alla legislazione in vigore da gennaio 2006 (Finanziaria 2006), per le cessioni di immobili e pertinenze ad uso abitativo effettuate nei confronti di persone fisiche (che nell'acquisto non agiscano in qualità di imprenditori o professionisti), la base imponibile ai fini delle imposte di registro, catastali e ipotecarie può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, ricavabile dalla visura catastale, rivalutato del 5% più il 10% se prima casa, o rivalutato del 5% più 20% se trattasi di una seconda casa. In questo caso, nel gergo tecnico, si dice che la base imponibile è data dal cosiddetto prezzo – valore.

 

Con riferimento alle condizioni soggettive, il compratore deve essere appunto una persona fisica mentre con riguardo al venditore, tale profilo può essere duplice nel senso che potrebbe essere anche quest'ultimo una persona fisica, non imprenditrice, oppure una società, un'impresa, un ente che effettui una cessione dell'unità immobiliare non soggetta ad IVA. 

 

Così, ricadono nei benefici del prezzo-valore tutte quelle transazioni in cui entrambe le parti sono soggetti privati, come pure le vendite fatte da soggetti IVA esenti (associazioni, fondazioni e simili), o altre società o imprese in regime di esenzione IVA, oppure le vendite fatte da imprese costruttrici o ristrutturatrici, oltre 5 anni dalla data dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento (termine modificato dall’art. 1, comma 86, Legge 13 dicembre 2010; fino al 31 dicembre 2010 tale termine era di 4 anni), o le vendite effettuate dalle imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile.

 

Con riferimento alla tipologia di immobili, quelli che possono beneficiare del sistema prezzo - valore possono essere solo unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze (in questo caso senza limitazione di numero), anche acquistate separatamente dal bene principale, purché pertinenziali; come pure le unità immobiliari che rappresentano le seconde o terze case.

 

Al fine di beneficiare del sistema prezzo – valore, che è opportuno sottolineare, è un sistema opzionale e tendenzialmente più favorevole, bisognerà  indicare il valore totale effettivo e reale della transazione, ma si potrà chiedere al notaio e dichiararlo nell'atto, che la base imponibile scelta sia quella del  prezzo - valore, il che in genere comporta un bel risparmio di imposte.

 

ESEMPIO: nell'atto di compravendita si dovrà dichiarare che il corrispettivo della transazione è di 230.000 euro (prezzo reale), ma sempre nell'atto  si chiederà che la tassazione avvenga su di un imponibile di 110.000 euro e cioè sulla rendita catastale rivalutata o prezzo - valore.

 

Il prezzo - valore si applica, sempre su richiesta dell'acquirente al notaio, anche sulle cessioni e quindi sugli atti traslativi e costitutivi di diritti reali di godimento (nuda proprietà, uso, usufrutto e abitazione).

 

Fac-simile di istanza di applicazione del criterio prezzo-valore

 

ISTANZA APPLICAZIONE CRITERIO PREZZO-VALORE

DI CUI ALL'ART. 1 COMMA 497 LEGGE 266/2005

Il sottoscritto … … … … nato a … … … … (…), il … … … …, residente in … … … … (…), via … … … … n. …, C.F. … … … …, in qualità di acquirente dell’immobile ubicato in … … … …, via … … … …

CHIEDE

che, in deroga all’art. 43, c. 1, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore dell’immobile come individuato dall’art. 52, commi 4 e 5, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

 

Sull’atto di acquisto, poi, dovrà risultare la suddetta richiesta.

 

Atto di vendita

(…)

– Art. 5 –

Il prezzo della presente vendita è stato di comune accorso convenuto ed a me dichiarato in euro … (…//00), somma che la parte venditrice dichiara di ricevere dalla parte acquirente a mezzo di bonifico bancario.

Ai soli fiscali così come previsto dall’articolo 1, comma 497 della Legge 266/2005 ed in deroga alla disciplina di cui all’art. 43 del d.P.R. n. 131/1986, su richiesta fatta a me Notaio da parte acquirente si indica quale base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali l’importo di euro … (…//00) determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Detrazioni d’imposta

 

Alle agevolazioni in materia di non imponibilità della prima casa nonché delle imposte indirette previste per il suo acquisto si aggiungono anche i benefici fiscali previsti dalla legge per il mutuo acceso per l'acquisto dell’abitazione principale. Si tratta in sostanza della possibilità di detrarre dall’imposta lorda, in sede di dichiarazione dei redditi, nella misura del 19 per cento dell’ammontare complessivo non superiore ad euro 4.000, gli importi relativi agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui garantiti da ipoteca, destinati all’acquisto dell’abitazione principale.

 

Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa, può portare in detrazione dalle imposte sui redditi il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi al mutuo. Il tetto massimo su cui calcolare tale percentuale è stato elevato dalla Legge Finanziaria 2008 ed è pari a 4.000 euro; il risparmio che si può quindi ottenere può arrivare fino a 760 euro per ciascun anno di durata del mutuo (4000 x 19%).

 

La detrazione degli interessi passivi è ammessa quando ricorrono i seguenti requisiti:

 

  • l'immobile è acquistato dal mutuatario;
  • l'immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall'acquisto;
  • l'acquisto dell'immobile è avvenuto nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

 

In caso di acquisto di un immobile da ristrutturare, per usufruire della detrazione degli interessi passivi, l'immobile deve essere adibito a dimora abituale entro due anni dall'acquisto; il beneficio decorre dalla data in cui i lavori vengono ultimati e l'immobile viene adibito a dimora abituale.

 

 

 

In evidenza: mutuo eccedente

Qualora l’importo del mutuo superi il valore di acquisto indicato nel rogito notarile, la detrazione è limitata all’importo degli interessi relativi alla somma del valore dell’immobile indicato nel rogito stesso e degli latri oneri accessori debitamente documentati (C.M. 20.04.2005, n. 15/EC.M. 31.05.2005, n. 26/ER.M. 23.09.2005, n. 128/E). La parte di interessi su cui calcolare la detrazione va determinata applicando la seguente formula:

                                                                        

Interessi Passivi = (costo di acquisizione + oneri accessori) x interessi pagati

                                                                    capitale dato a mutuo

                

Nel caso in cui, antecedentemente alle interpretazioni fornite dalle circolari e dalle risoluzioni ministeriali sopra riportate, il contribuente abbia usufruito della detrazione sull’intero ammontare degli interessi passivi, senza effettuare il calcolo proporzionale visto, in sede di controllo l’Amministrazione finanziaria procederà a recuperare l’imposta e i relativi interessi, ma senza applicare la sanzione.

 

La detrazione fiscale degli interessi passivi è consentita anche per i mutui contratti per la costruzione e ristrutturazione dell'abitazione principale. In questo caso si può detrarre il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino a un importo pari a 2.582,28 euro. Il risparmio può dunque arrivare a 490,63 euro per ogni anno di durata del mutuo (2582,28 x 19%).

 

Anche in questo caso i requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali sono:

  • il mutuatario deve essere proprietario dell'immobile (o titolare di un diritto reale):
  • l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario entro sei mesi dalla fine dei lavori e il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi dalla data di inizio dei lavori di costruzione.

 

È possibile continuare a usufruire delle detrazioni fiscali anche in caso di sostituzione del mutuo, ovvero quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo. Se il nuovo mutuo è di importo superiore, la detrazione fiscale è limitata all'importo del vecchio mutuo maggiorata delle spese e degli oneri correlati.

 

In evidenza: Trasferimenti mortis causa

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 17 Ottobre 2017 n. 129/E ha chiarito che in caso di mutuo cointestato (sia che venga stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale che della sua ristrutturazione) “il coniuge superstite potrà usufruire della detrazione della detrazione per gli interessi passivi e oneri accessori relativi al mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, di cui è contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo”.

 

Un’ulteriore detrazione dall’IRPEF è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. In particolare, il comma 56 prevedeva la possibilità di detrarre il 50% dell’IVA dovuta a seguito dell’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale. Affinché fosse possibile godere della detrazione, era necessario che:

  • l’acquisto avvenisse entro il 31 dicembre 2016 poi prorogato al 31 dicembre 2017, dall’art. 9, comma 9-octies del cosiddetto Decreto Milleproroghe 2017 (D.L. n. 244/2016) convertito con modificazioni dalla Legge n. 19/2017;
  • l’immobile fosse di classe energetica A o B. Il beneficio era esteso anche alle pertinenze dell’unità immobiliare;
  • tali unità immobiliari fossero cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. Come chiarito dalla Circolare n. 20/E /2016, possono considerarsi anche le imprese di ripristino o ristrutturatrici e, comunque, tutte quelle imprese che hanno eseguito (anche mediante appalto) gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f) D.P.R. n. 380/2001.

 

La detrazione era da ripartirsi in 10 quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei 9 periodi d’imposta successivi.

 

La norma non conteneva limiti alla cumulabilità dell’agevolazione in commento con le altre previste in materia di IRPEF, pertanto come chiarito nella Circolare n. 20/E /2016, la detrazione poteva essere utilizzata anche con altre misure agevolative.

 

La Circolare n. 12/E/2016 aveva precisato che:

  • l’agevolazione in esame seguiva il principio di cassa, pertanto gli acconti versati nel 2015 per acquisti effettuati nel 2016 non potevano godere della detrazione;
  • gli acconti eseguiti nel 2016 per vendite stipulate nel 2017 erano agevolabili sempreché il preliminare di compravendita fosse stato registrato ed il rogito eseguito entro il 31.12.2017 (Circolare 7/E/2018);
  • qualora l’impresa costruttrice, trascorsi i cinque anni, avesse optato per l’imponibilità della cessione, la detrazione in commento poteva essere riconosciuta a prescindere dal termine dei lavori, purché fossero rispettati gli altri requisiti.

 

Il concetto di abitazione principale assume al pari rilevo ai fini della recente legge sull'IMU, in base alla quale le agevolazioni sono le seguenti:

1. Esenzione IMU per le abitazioni principali non appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;

2. IMU ridotta per abitazioni principali appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;

3. detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulati per l'acquisto;

4. contratti specifici (spesso più vantaggiosi) per le utenze domestiche come residenti: Enel, acqua, gas, telefono, ecc.

 

In sostanza, mentre i suddetti  benefici non possono essere richiesti su una “prima casa” nella quale non si abbia anche la residenza, viceversa possono essere goduti su un immobile acquistato indistintamente con o senza agevolazioni “prima casa”, purché vi si stabilisca la residenza. In sostanza, in assenza della residenza, un immobile paga sempre l'IMU come una seconda casa, anche se è stato acquistato come “prima casa” ed è l’unico immobile di proprietà  del contribuente.

 

Esempio: un figlio che acquista la sua prima casa nello stesso Comune dove già risiede con i genitori: tale soggetto  non avrà problemi a beneficiare delle agevolazioni previste per la “prima casa” e sostanzialmente non è obbligato a cambiare la residenza avendola già nel Comune. Tuttavia se non vi trasferisce la residenza (magari perché ha effettuato l’acquisto per riaffittare l’immobile), dovrà pagarvi l’IMU come “seconda casa” e inoltre non potrà portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo.

L'IMU per l'abitazione principale e le rispettive pertinenze

 

Il 18 giugno 2012 i titolari di immobili sono stati chiamati a pagare la prima rata dell' IMU (Imposta Municipale Unica), relativa all’annualità 2012. In base all'attuale normativa, i proprietari di immobili destinati  ad abitazione principale non sono tenuti al pagamento dell’imposta, ad eccezione di quelle unità classificate come abitazioni di lusso, per le quali comunque l’aliquota è ridotta e spetta la detrazione di € 200,00.

 

Il D.L. n. 16/2012 all'art. 4 dà una definizione di abitazione principale come “l'unità immobiliare nella quale il contribuente e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. L’esenzione dall’IMU è estesa anche alle pertinenze dell’abitazione principale classificate come C/2, C/6 e C/7; l’esenzione è limitata ad una pertinenza per categoria catastale. Ad esempio, nel caso in cui all’immobile siano associate due pertinenze di cui una C/2 e l’altra C/6, l’agevolazione ricade su entrambe. Nel caso in cui, invece, fossero entrambe C/2, l’esenzione spetta per una sola delle due pertinenze.

 

In evidenza: concetto di pertinenza in materia di IMU

Il Legislatore con l’art. 13, co. 2, D.L. n. 201/2011, prevedendo che l’imposta “ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’art. 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa” stabilisce che per pertinenze all’abitazione principale si intendono solo ed esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia chiusa o aperta), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

A ciò si aggiunga che essendo stato abrogato l’art. 59, comma 1, lett. d) del D.Lgs. n. 446/1997 (art. 13, comma 14 D.L. n. 201/2011) è venuta meno la facoltà da parte dei Comuni di stabilire con proprio regolamento che sono considerate parti integranti dell’abitazione principale le sue pertinenze, benché distintamente iscritte in catasto.

 

È bene precisare, tuttavia, come di tali vantaggi potrà fruire un solo immobile; e questo anche se il contribuente utilizza più unità immobiliari, distintamente iscritte al catasto, come abitazione principale, salvo l’ipotesi in cui abbia provveduto ad un accatastamento unitario degli stessi.

 

Infine si deve aggiungere che il “decreto semplificazioni fiscali” (D.L. n. 16/2012, art. 4) consente ai Comuni di equiparare alle abitazioni principali gli immobili posseduti da persone anziane, disabili o cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato, salvo che tali immobili risultino dati in locazione.

 

La Legge di Stabilità 2016 introduce un’agevolazione per gli immobili dati in comodato d’uso ai figli o ai genitori. In particolare, la Legge n. 208/2015 prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU.

 

Affinché sia possibile godere della detrazione è necessario che:

  • il contratto sia registrato;
  • il comodante possieda un sono immobile in Italia;
  • il comodante dimori abitualmente nel comune in cui l’immobile è situato.

La TASI alla luce della Legge di Stabilità 2016

 

La Legge di Stabilità 2016 ha modificato la disciplina TASI  relativa all’abitazione principale. In particolare, dal 1° gennaio 2016 l’imposta è abolita per le abitazioni principali diverse da quelle iscritte nelle categorie catastali “di lusso” (A/1, A/8 e A/9).

 

Inoltre, anche nei casi in cui l’immobile costituisce l’abitazione principale per il detentore, la Legge n. 208/2015 ha previsto l’esenzione dalla TASI, sempreché non si tratti di un edificio classificato nelle categorie catastali  “di lusso”. In queste ipotesi, l’imposta è dovuta dal proprietario nelle seguenti misure:

  • 90% se il Comune non ha previsto diversamente;
  • nella percentuale fissata dall’Ente con la delibera relativa all’anno 2017.

 

Il Comune deve pubblicare tale delibera entro il 14 ottobre di ciascun anno.

Il leasing finanziario per l’acquisto dell’abitazione principale

 

Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o far costruire un’immobilescelto dall’utilizzare, il quale se ne se assume tutti i rischi, e lo mette a disposizione per un dato tempo e per un certo corrispettivo. Alla scadenza, l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà dell’immobile a un prezzo stabilito.

 

Nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente:

  • ha diritto alla restituzione dell’immobile;
  • deve corrispondere quanto ricavato dalla vendita, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.
  • se dalla vendita di cui al precedente punto si realizzasse una minor entrata, la differenza negativa deve essere corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

 

Il co. 79 della L. n. 208/2015 prevede la possibilità, per l’utilizzatore, di richiedere la sospensione dei corrispettivi periodici. Tale richiesta può pervenire una sola volta e la durata della stessa non può essere superiore a 12 mesi. Il contratto è prorogato automaticamente per il corrispondente periodo di sospensione. Affinché possa esserci la sospensione, si devono verificare determinati eventi dopo la stipula del contratto, stabili dal comma 79. Tali eventi sono:

  • la cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
  • la cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile.

 

La sospensione non comporta alcuna commissione o spesa istruttoria e non devono essere prestate garanzie aggiuntive. Al termine del periodo di sospensione, il pagamento dei canoni riprende secondo le modalità previste originariamente dal contratto. Nel caso in cui l’utilizzatore non riprenda i pagamenti, è possibile la risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore.

 

L’intermediario può, per il rilascio dell’immobile, procedere con la convalida di sfratto.

 

All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di leasing finanziario si applica il divieto dell'azione revocatoria ai sensi dell’art. 67, comma 3, lett. a) della Legge fallimentare (R.D. n. 267/1942).

 

La Legge di Stabilità 2016 prevede, per il contratto di leasing finanziario per immobili abitativi, delle particolari agevolazioni sia in termini di imposte dirette che di imposte indirette, applicabili dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.  Al comma 82 sono previste delle detrazioni dall’imposta lorda. Infatti, la norma in esame modifica l’articolo 15, comma 1 del Tuir, stabilendo:

  • per coloro, non proprietari di un altro immobile, con età inferiore a 35 anni e un reddito complessivo inferiore a 55.000 euro:
    1. una detrazione del 19% e per un importo non superiore a 8.000 euro dei canoni e oneri accessori;
    2. una detrazione del 19% e per un importo non superiore a 20.000 euro del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

 

  • per coloro, non proprietari di un altro immobile, con età superiore a 35 anni e un reddito complessivo inferiore a 55.000 euro:
    1. una detrazione del 19% e per un importo non superiore a 4.000 euro dei canoni e oneri accessori;
    2. una detrazione del 19% e per un importo non superiore a 10.000 euro del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

 

Per quanto riguarda le imposte indirette, la Legge di Stabilità 2016 prevede:

  • l’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1,5% e delle imposte ipo-catastali nella misura fissa (200 € ciascuna) per le cessioni di immobili derivanti dalla stipula di contratti di leasing prima casa;
  • l’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1,5% sul corrispettivo pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni previste per l’agevolazione prima casa;
  • l’applicazione di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di leasing finanziario aventi ad oggetto immobili che siano a destinazione abitativa.

 

Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 1,5% non è richiesto che l’immobile divenga l’abitazione principale dell’utilizzatore, ma che siano rispettati i requisiti previsti per l’agevolazione “prima casa” (Circolare n. 12/E/2016). In particolare, le condizioni richieste devono essere verificate in capo all’utilizzatore e non alla società di leasing, anche se è questa a stipulare l’atto di compravendita. Sarà pertanto il primo soggetto ad effettuare le dichiarazioni richieste dal d.P.R. n. 131/1986 nella nota II-bis e potrà rilasciarle tanto nell’atto di compravendita quanto al momento della stipula del contratto di locazione finanziaria dell’immobile.

In quest’ultimo caso, l’Agenzia delle Entrate con la citata circolare n. 12/E richiede che, per l’applicazione delle agevolazioni, il contratto venga prodotto per la registrazione unitariamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

Si precisa che, qualora non si fosse registrato il contratto di leasing, ma nell’atto di compravendita lo si cita, si dovrà assoggettare ad imposta di registro anche il suddetto contratto.

L'Abitazione secondaria - Regime fiscale

 

L'abitazione secondaria si caratterizza per essere una unità immobiliare a destinazione abitativa in cui il soggetto che ne detiene il possesso o il diritto di uso non intende stabilirvi il proprio domicilio; si tratta quindi di un immobile ad uso abitativo in aggiunta a quello utilizzato  come abitazione principale.

 

È evidente che il legislatore abbia previsto una maggiore imposizione tributaria per questa tipologia di immobili a cominciare dal reddito da assoggettare ad IRPEF e relative addizionali che viene determinato applicando alla rendita catastale rivalutata del 5%, l'aumento di 1/3.

 

È il caso, ad esempio, di una residenza per villeggiatura.

 

L'aumento di 1/3 non si applica però se la casa a disposizione:

  •  viene concessa in uso gratuito ad un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), che vi trasferisca la residenza;
  •  viene data in locazione;
  •  viene tenuta a disposizione all’estero;
  •  è tenuta a disposizione dai contribuenti che si sono trasferiti temporaneamente in un altro Comune per ragioni lavorative;
  •  è posseduta in comproprietà ed utilizzata come residenza di uno o più dei comproprietari, limitatamente a coloro i quali la utilizzano a tale scopo;
  •  è priva di allacciamento alle reti di energia elettrica, acqua, gas e di fatto non utilizzata, a condizione che tali elementi risultino da un’apposita autocertificazione da esibirsi a richiesta del competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

 

Anche nel caso di una “abitazione secondaria” il soggetto  tenuto al pagamento delle imposte è:

  • chi ha una casa in proprietà (in proporzione alla sua quota di proprietà: i coniugi in comunione dei beni pagano la metà ciascuno, gli eredi in comunione in proporzione alle loro quote, così come i comproprietari);
  • chi ha una casa in usufrutto, in uso o enfiteusi (il nudo proprietario è esente);
  • chi ha una casa in diritto di abitazione (tipico è il caso del coniuge sopravvissuto, quando i figli ereditano solo la nuda proprietà dell'immobile di residenza principale del genitore);
  • dal 2008, per intero il coniuge non proprietario o comproprietario separato legalmente, che abbia avuto la casa.

 

Sempre con riferimento alla tassazione IMU, in questo caso l'aliquota prevista è pari al 7,6 per mille, con facoltà per gli enti locali di aumentarla fino a 3 punti percentuali. Il versamento dell'imposta  con aliquota ordinaria va effettuato in due rate, la prima con scadenza il 16 giugno, la seconda il 16 dicembre.

 

L’art. 1, commi 717 e 718, della Legge di Stabilità per il 2014, stabilisce che a decorrere dal periodo di imposta in corso al 31.12.2013 il reddito degli immobili a uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all'imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del 50%.

 

Tale modifica alla tassazione delle unità abitative non locate risulta avere carattere “peggiorativo” rispetto alla normativa originaria per la quale le case sfitte erano soggette soltanto ad IMU in quanto l’IRPEF veniva da esso assorbita.

 

La condizione di unità immobiliare non locata si verifica, ad esempio, per gli immobili concessi in comodato a parenti. Ne deriva che anche per questi sarà dovuta l’IRPEF in misura pari alla metà, con effetto retroattivo dal 2013. Il discrimine è rappresentato dal fatto che la seconda casa sia ubicata nello stesso comune dell’abitazione principale. Ciò significa che la seconda casa al mare o in montagna, ad esempio, continuerà a non pagare nulla a titolo di IRPEF.

Mancato esproprio della casa di abitazione

 

Il Decreto Legge n. 69/2013 in vigore dal 22 giugno 2013 (“Decreto del fare”), prevede che, nel caso in cui il contribuente debitore di imposta, nell’ambito della riscossione, si trovi in una situazione di difficoltà per cui è impossibilitato ad adempiere alle richieste dell’agente della riscossione, non corre il rischio che gli venga espropriata l’abitazione dove egli risiede, a condizione che:

  • si tratti dell’unico immobile posseduto,
  • che sia un immobile adibito ad uso abitativo e
  • non si tratti di casa di lusso ovvero di immobile classificato nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

 

Il divieto di esproprio comporta che l’agente della riscossione, in presenza delle suddette condizioni di legge, non potrà mai pignorare la casa e quindi promuovere la vendita all’asta. Ciò non vieta comunque, all'Agenzia delle Entrate-Riscossione di partecipare a pignoramenti e vendite all’asta promossi dai creditori di diritto comune per i quali il suddetto divieto non opera (ad esempio per gli istituti di credito). In pratica, questo comporta che l’agente della riscossione potrà concorrere con gli altri creditori al riparto del ricavato della vendita all’asta avviata su iniziativa di un terzo, nel rispetto del grado di privilegio del credito iscritto a ruolo. Il blocco delle attività, inoltre, non impedisce l’esercizio del potere di iscrivere ipoteca da parte del medesimo agente della riscossione, per il quale sarà sufficiente un credito a ruolo che superi 20.000,00 euro.

 

Nei casi in cui l’espropriazione è ammessa, essa può essere effettuata se il credito a ruolo supera 120.000,00 euro e se sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca.

 

Il debitore o l’agente della riscossione possono chiedere la perizia di un esperto nominato dal giudice che stimi il valore di mercato dell’immobile espropriato, qualora il valore di legge (valore catastale moltiplicato per tre) sia manifestamente inadeguato.

Riferimenti

 

Normativi

Giurisprudenza

Prassi

Leggi dopo