Quesiti Operativi

Condominio parziale e connesse operazioni fiscali

Nel piano seminterrato di un edificio condominiale dove erano presenti alcuni ampi locali commerciali sono stati realizzati circa trenta boxes. I relativi proprietari sostengono delle spese per la pulizia di una sola rampa comune, per la ricarica estintori, per l'acqua, per l'energia elettrica e piccoli lavori di manutenzione. Si chiede se debbano richiedere il codice fiscale in quanto condominio parziale ed effettuare le connesse operazioni fiscali (Dichiarazione 770 ecc.).

 

Il condominio parziale trae le sue origini dal terzo comma dell'art. 1123 del codice civile. Si tratta di una proiezione amministrativa giuridico-gestionale, di estrazione giurisprudenziale, che tende a conferire autonomia e indipendenza decisoria a quel gruppo di condomini interessati da un determinato bene o servizio comune separato, affrancandoli dalla volontà dell'assemblea generale.

Pertanto, nel caso di lavori straordinari sulla rampa dei box in argomento, l'amministratore dell'intero ed unico condominio, convocherà l'assemblea di gruppo che delibererà in forza dei millesimi di proprietà ragguagliati ai partecipanti al bene a godimento separato. Tuttavia, resta un "gruppo" all'interno del medesimo ed unico condominio che, invece, guarda alla totalità delle unità immobiliari coinvolte nel perimetro (strutturale e funzionale) dell'intero edificio.

 

La parzialità, riconosciuta ormai in maniera granitica dalla giurisprudenza di legittimità, non solo afferisce ad un mero rapporto interno senza che ciò possa spiegare effetti all'esterno e, quindi, verso i terzi (ad esempio, non è ammessa in sede processuale), ma non è nemmeno in grado di determinare la nascita di un sub condominio a causa della carente autonomia strutturale rispetto alla restante parte del fabbricato per l'impossibilità di separare parti essenziali dell'edificio come le fondazioni, le facciate o il suolo su cui sorge (In questo senso, Cass. Civ., n. 61686/2014 e 27507/2011).

Tornando alla centralità del quesito posto dal lettore, dunque, in combinazione con le norme tributarie di riferimento, va certamente affermata l'impossibilità a chiedersi l'attribuzione di un separato codice fiscale al solo piano interrato dei box. Invero, il codice fiscale è uno ed uno soltanto e si riferisce all'intero quanto unico condominio, amministrato dal medesimo ed altrettanto unico amministratore e sarà questo codice fiscale ad essere utilizzato - in sede di fatturazione - anche da parte di quei fornitori che erogheranno i loro servizi o presteranno la loro opera alle sole parti comuni del piano interrato (come può essere la manutenzione periodica degli estintori).

 

Occorre precisare, a beneficio del lettore, che il caso prospettato nella domanda si concretizza molto spesso nella realtà ma a torto, e questo avviene per due ordini di ragioni:

  • la prima è che se si avanza domanda di attribuzione del codice fiscale presso l'Agenzia delle Entrate questa, verosimilmente, lo assegnerà ma semplicemente perché non è tenuta a porre in campo alcuna attività di verifica preliminare e,
  • la seconda, è quella che vede molti condomini (ma, purtroppo, anche alcuni amministratori), nutrire l'errato convincimento di una indipendenza assoluta del condominio parziale.

 

 

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